Principi di diritto (Massima)
Il reato di lottizzazione abusiva è configurabile, nella sua declinazione negoziale, anche quando la trasformazione urbanistica degli immobili sia realizzata mediante atti di compravendita in sé formalmente validi e contenenti la formale indicazione dei vincoli urbanistici, se tali atti costituiscono il “mezzo” per la formazione di lotti che, per le loro caratteristiche e in rapporto agli acquirenti, rivelano in modo non equivoco la loro destinazione a un uso diverso da quello previsto dagli strumenti urbanistici. L’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, ai fini della configurabilità della lottizzazione abusiva, non esige che il frazionamento e la vendita avvengano attraverso atti invalidi sotto il profilo formale, ma incentra l’attenzione sulle caratteristiche dei lotti risultanti, che devono denunciare in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio. Il notaio rogante può rispondere del reato di lottizzazione abusiva per aver confezionato atti di compravendita funzionali a formare lotti illeciti, quando risulti la sua cosciente e volontaria partecipazione, desumibile dalla dimensione complessiva dell’operazione, dal sistema negoziale predisposto per eludere le prescrizioni urbanistiche e dalla consapevolezza della reale destinazione impressa agli immobili. La violazione degli obblighi informativi del notaio, pur rilevante sul piano deontologico e civilistico, non esclude la sua responsabilità penale quando emerga la sua piena consapevolezza della finalizzazione elusiva degli atti rogati.
Il Fatto
La Corte di appello di Bologna ha confermato la condanna di un venditore e di una notaia per il reato di lottizzazione abusiva, per avere il primo, quale amministratore di una società, e la seconda, quale rogante, frazionato un fabbricato destinato ad attività turistico-ricettiva in più unità immobiliari autonome, alienate a singoli privati senza alcun vincolo per il mantenimento della vocazione turistico-ricettiva, così da consentirne il godimento esclusivo come dimora abituale o stagionale, in contrasto con la destinazione urbanistica. Il venditore ha impugnato la sentenza, deducendo che i contratti contenevano espressamente il richiamo al vincolo di “case e appartamenti per vacanze” e che non sussisteva l’intento lottizzatorio. La notaia ha impugnato, sostenendo di aver adeguatamente informato gli acquirenti dei vincoli urbanistici e di aver agito con diligenza professionale.
La Motivazione della Corte
La Corte di Cassazione ha rigettato la quasi totalità dei motivi di ricorso, confermando la configurabilità del reato di lottizzazione abusiva. Ha chiarito che l’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, ai fini della sussistenza del reato, non richiede che gli atti di frazionamento e vendita siano invalidi, ma che i “lotti” risultanti, per le loro caratteristiche e in rapporto agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la loro destinazione a un uso diverso da quello urbanisticamente consentito. Nella specie, la Corte ha ritenuto provata la lottizzazione abusiva sulla base di una pluralità di elementi: la vendita di nove unità a privati in breve tempo, la volontà manifestata dagli acquirenti di utilizzare gli immobili a fini residenziali, la mancata presentazione della SCIA per l’attività turistico-ricettiva e le richieste di cambio di destinazione d’uso presentate dal venditore. Ha, altresì, rilevato che l’indicazione nei contratti del vincolo di “case e appartamenti per vacanze” era una clausola formale, disancorata dalla realtà, poiché nessuno degli acquirenti, in quanto privati, poteva gestire tale attività, e il venditore non aveva mai avviato la gestione imprenditoriale prevista dalla legge regionale.
Quanto alla responsabilità della notaia, la Cassazione ha affermato che il notaio può concorrere nel reato di lottizzazione abusiva quando, con la sua attività di rogito, contribuisca a confezionare atti funzionali alla formazione di lotti illeciti, essendo consapevole della reale finalità elusiva dell’operazione. La Corte ha ritenuto provata tale consapevolezza alla luce di plurimi elementi: la notaia aveva un rapporto professionale consolidato con il venditore, era a conoscenza delle richieste di cambio di destinazione d’uso, ha rogato tutti e nove gli atti, era al corrente della volontà degli acquirenti di utilizzare gli immobili a fini residenziali, ha ricevuto un ordine di esibizione nel procedimento penale e ha comunque proseguito nelle operazioni di vendita, omettendo di informare gli acquirenti. Ha, inoltre, rilevato che la notaia, pur avendo formalmente indicato i vincoli nei contratti e fatto rilasciare liberatorie agli acquirenti, in concreto aveva rassicurato gli acquirenti sulla possibilità di utilizzare gli immobili come residenza, limitandosi a indicare il divieto di trasferire la residenza come un ostacolo momentaneo.
La Cassazione, infine, ha accolto solo il motivo del venditore relativo alla mancata concessione della non menzione, concedendo direttamente il beneficio, mentre ha rigettato i motivi relativi alla prescrizione, ritenendo corretta la sospensione dei termini per il rinvio disposto per l’astensione dei difensori.
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