Modifiche alla facciata condominiale: serve il consenso dell’assemblea anche per opere sanabili (TAR Sardegna n. 246/2026)

Principi di diritto (Massima)
Le opere che incidono sensibilmente sulla facciata di un edificio condominiale, modificandone il prospetto, necessitano del preventivo consenso dell’assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori. Il principio ha portata generale e si applica anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non abbiano rilevanza estetica. L’assenza del consenso dei condomini costituisce un presupposto che il Comune deve accertare in sede istruttoria, secondo criteri di ragionevolezza, e condiziona la legittimità del titolo abilitativo per la realizzazione delle opere. Tale regola opera anche nei procedimenti di sanatoria edilizia.

Il Fatto

La società ricorrente impugnava il provvedimento con cui il Comune di La Maddalena aveva rigettato la propria pratica SUAPE relativa a lavori di modifica della facciata di un edificio condominiale, unitamente al connesso parere negativo del Servizio edilizia privata. I controinteressati, comproprietari di porzioni dell’immobile, avevano espressamente manifestato il proprio dissenso alla realizzazione delle opere. La società proponeva quindi ricorso con domanda cautelare di sospensione dell’efficacia del provvedimento di rigetto.

La Motivazione del Tribunale

Il TAR Sardegna, richiamando un consolidato orientamento giurisprudenziale, ha ricordato che quando uno dei condomini intenda realizzare opere che modifichino la facciata dell’edificio è necessario il consenso del condominio. Tale principio, affermato da Cons. Stato Sez. V, 21 ottobre 2003, n. 6529 e da T.A.R. Campania Napoli Sez. VI, 16 novembre 2020, n. 5253, ha portata generale e non ammette deroghe fondate sulla valutazione soggettiva dell’irrilevanza estetica delle innovazioni: ciò che conta è la verifica della loro incidenza sostanziale sulla facciata.

Il Collegio ha quindi evidenziato come il decoro architettonico delle facciate costituisca bene comune dell’edificio, sicché ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide necessita dell’assenso dell’assemblea dei condomini, a prescindere dal risultato estetico dei lavori progettati, come già affermato da Cons. Stato, Sez. IV, 26 giugno 2012, n. 3772 e da Cass. II, 30 agosto 2004, n. 17398.

Con riferimento al caso concreto, il Tribunale ha rilevato che l’intervento era suscettibile di incidere sulla facciata dell’edificio, come emergeva dalla documentazione fotografica versata agli atti, ed era pacifica la mancanza di assenso da parte dei controinteressati, che avevano anzi comunicato espressamente il proprio dissenso. L’assenza del consenso condominiale, presupposto che il Comune deve accertare in sede istruttoria, si presentava come condizionante la legittimità del titolo abilitativo: ne conseguiva l’infondatezza della domanda cautelare, con conseguente rigetto dell’istanza di sospensione e compensazione delle spese di fase.