Piano Casa Campania: l’incremento volumetrico presuppone l’effettivo uso residenziale preesistente (TAR Campania n. 4966 del 12.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il beneficio dell’incremento volumetrico del 35% previsto dall’art. 5 della l.r. Campania n. 19/2009 (cd. Piano Casa) presuppone che l’edificio preesistente abbia una destinazione residenziale prevalente effettiva e concreta al momento della presentazione dell’istanza di permesso di costruire. La prevalenza dell’uso residenziale, determinata ai sensi dell’art. 2, comma 1, lett. c), della stessa legge regionale nella misura minima del cinquantacinque per cento del volume esistente, non può essere desunta dalla mera vocazione urbanistica dell’area o dalla potenzialità edificatoria degli strumenti urbanistici. La contestazione della mancata effettiva realizzazione delle opere dichiarate in una SCIA non costituisce esercizio del potere di autotutela ex artt. 19 e 21-nonies della legge n. 241/1990, ma mera verifica istruttoria dello stato dei luoghi. Il preavviso di rigetto ex art. 10-bis della legge n. 241/1990 non richiede una perfetta identità letterale con il provvedimento finale, essendo sufficiente che l’Amministrazione abbia consentito all’interessato di interloquire sulle questioni sostanziali rilevanti.

Il Fatto

La vicenda trae origine dalla domanda di permesso di costruire presentata per la demolizione e ricostruzione di un fabbricato con incremento volumetrico del 35%, ai sensi dell’art. 5 della legge regionale Campania n. 19/2009. L’intervento era finalizzato alla realizzazione di ventiquattro abitazioni e due ville a schiera, previo mutamento di destinazione d’uso dell’immobile da commerciale a residenziale, assentito con una SCIA alternativa al permesso di costruire del 2022.

Il Comune, dopo un primo preavviso di rigetto fondato sulla ritenuta assenza del requisito della prevalenza abitativa, e all’esito di un sopralluogo effettuato nel settembre 2024, adottava il diniego definitivo. Il provvedimento si fondava anche sull’accertata mancata effettiva realizzazione delle opere dichiarate con la SCIA del 2022 e, conseguentemente, sull’insussistenza del presupposto del pregresso uso residenziale dell’edificio.

La Motivazione della Corte

Il TAR Campania ha escluso in primo luogo la violazione delle garanzie partecipative. Il nucleo essenziale della controversia, relativo alla sussistenza dei presupposti di cui agli artt. 4 e 5 della l.r. n. 19/2009, è rimasto immutato per tutta la durata del procedimento. Il sopralluogo ha costituito un approfondimento istruttorio conseguente alle osservazioni presentate dagli istanti e non l’introduzione di una nuova causa ostativa, con la conseguente applicabilità dell’art. 21-octies, comma 2, della legge n. 241/1990.

Quanto alla contestazione circa la mancata ultimazione dei lavori, il Collegio ha valorizzato la relazione di sopralluogo dei funzionari ispettivi, ritenuta fidefaciente dei fatti accertati e non efficacemente smentita dalla parte ricorrente. La prova contraria avrebbe dovuto investire l’effettiva realizzazione delle quattro unità abitative previste dalla SCIA, presupposto imprescindibile del rilascio del titolo, e non la mera parzialità descrittiva del verbale. Irrilevante è stata ritenuta la denuncia di danneggiamento presentata solo nella stessa data della comunicazione del sopralluogo.

Il TAR ha inoltre chiarito che l’Amministrazione, contestando la mancata realizzazione delle opere, non ha esercitato alcun potere di autotutela sugli effetti della SCIA, ma ha semplicemente verificato la sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per l’accesso ai benefici volumetrici.

Il nucleo centrale della decisione riguarda l’interpretazione dell’art. 5 della l.r. n. 19/2009. Secondo il Collegio, il beneficio presuppone un edificio concretamente individuabile e con effettiva prevalente destinazione residenziale, non una mera vocazione urbanistica dell’area. I commi 2 e 3 dell’art. 5 richiamano connotati reali dell’edificio preesistente, quali la compatibilità della restante parte con l’uso abitativo e il mantenimento dell’uso prevalente. L’interpretazione estensiva sostenuta dai ricorrenti determinerebbe, ad avviso del Collegio, una interpretatio abrogans delle citate disposizioni e un indiscriminato ampliamento della capacità edificatoria, in contrasto con la giurisprudenza dominante sul cd. Piano Casa.

Né rileva la possibilità di conseguire l’incremento mediante il rilascio di due successivi titoli edilizi, atteso che la normativa prefigurava interventi di tipo eccezionale in un orizzonte temporale limitato, non conseguibile nel caso di specie. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con compensazione delle spese di lite.