Recupero del sottotetto con tetto alla francese quale nuova costruzione per le distanze (TAR Lombardia n. 3197 del 16.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi che comporti la sostituzione della copertura con un c.d. “tetto alla francese”, caratterizzato da una accentuata inclinazione delle falde, determina una sopraelevazione dell’edificio e integra gli estremi della nuova costruzione, anche quando non vi sia innalzamento dei setti murari preesistenti. Ne consegue l’applicabilità della disciplina inderogabile di cui all’art. 9 D.M. n. 1444/1968 sulle distanze minime tra pareti finestrate di edifici frontistanti, non derogabile dalla normativa regionale sul recupero dei sottotetti né configurabile come mera ristrutturazione. La deroga introdotta dall’art. 2-bis, comma 1-quater, D.P.R. n. 380/2001 (come inserito dal D.L. n. 69/2024) non opera per i titoli rilasciati prima della sua entrata in vigore, in assenza di disposizioni transitorie.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile antistante un edificio oggetto di un permesso di costruire per il recupero del sottotetto ha impugnato il titolo, deducendo la violazione delle distanze minime legali tra pareti finestrate, atteso che l’intervento assentito – mediante la sostituzione della copertura a falde tradizionali con un tetto alla francese – avrebbe comportato una sopraelevazione dell’edificio e la creazione di nuove stanze abitabili. L’amministrazione comunale e i controinteressati hanno invece contestato l’applicabilità della disciplina sulle distanze, qualificando l’intervento come ristrutturazione di un edificio esistente. Con successivi motivi aggiunti è stata altresì domandata la declaratoria di decadenza del titolo per il ritardato inizio dei lavori.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha preliminarmente esaminato il ricorso introduttivo, ritenendolo satisfattivo rispetto alla domanda di decadenza. Nel merito, il Collegio ha osservato che l’altezza di un edificio, secondo le definizioni uniformi del Regolamento edilizio tipo, è delimitata dall’intersezione tra il muro perimetrale e l’intradosso del solaio di copertura. Nel tetto alla francese, la falda suborizzontale interseca il muro a una quota superiore rispetto alla gronda originaria, con conseguente variazione dell’altezza dell’edificio e integrazione degli estremi della sopraelevazione. A ulteriore conferma, è stato valorizzato il dato – non contestato – dell’inclinazione delle falde pari a 72°, superiore alla soglia di 60° indicata dalla circolare del CROIL quale limite per la riconducibilità dell’intervento alla ristrutturazione.

La Corte ha quindi richiamato il principio giurisprudenziale per cui la modifica anche solo dell’altezza dell’edificio, ancorché finalizzata al recupero di un sottotetto, è riconducibile alla nozione di nuova costruzione ed è pertanto soggetta al rispetto delle distanze legali di cui all’art. 9, comma 2, D.M. n. 1444/1968. L’operatività della deroga regionale di cui all’art. 64 L.R. Lombardia n. 12/2005 è stata esclusa, trattandosi di disciplina che non può prevalere sulle norme statali di carattere cogente e inderogabile a tutela della salubrità degli edifici.

Quanto alla tesi difensiva secondo cui non sarebbe configurabile una nuova parete, il Collegio l’ha disattesa rilevando che le falde laterali, inclinate di 72°, riducendo considerevolmente il passaggio di aria e luce rispetto allo stato preesistente, sono idonee a creare un’intercapedine antistante l’edificio del ricorrente, distante solo tre metri, in violazione della distanza minima di dieci metri prescritta dalla normativa statale. La funzione della norma è infatti quella di evitare intercapedini dannose per la salubrità, in quanto tali da non permettere un adeguato afflusso di aria e di luce.

In ordine allo ius superveniens, il TAR ha escluso l’applicabilità dell’art. 2-bis, comma 1-quater, D.P.R. n. 380/2001, introdotto dal D.L. n. 69/2024, in quanto la disposizione – entrata in vigore il 30 maggio 2024 – è successiva alla presentazione dell’istanza e al rilascio del permesso di costruire, e non reca disposizioni transitorie che ne consentano l’applicazione retroattiva.

Il ricorso introduttivo è stato pertanto accolto con annullamento del permesso di costruire, mentre il ricorso per motivi aggiunti è stato dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse. Le spese sono state integralmente compensate in ragione della novità delle questioni esaminate.