Inclusione in ambito di rigenerazione urbana legittima per il sottoutilizzo parziale dell’immobile (TAR Lombardia, sez. staccata di Brescia, n. 1109 del 31.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La pianificazione urbanistica implica valutazioni di merito sottratte al sindacato di legittimità del giudice amministrativo, salvo che non risultino inficiate da arbitrarietà, irragionevolezza manifesta o travisamento dei fatti. L’inclusione di un’area in un ambito di rigenerazione urbana non presuppone la totale dismissione del patrimonio edilizio, potendo legittimamente fondarsi sulla nozione di sottoutilizzazione richiamata dall’art. 8 della L.R. Lombardia n. 12/2005. La reformatio in peius della disciplina urbanistica è interdetta solo in presenza di determinazioni vincolanti o di un affidamento qualificato del privato, configurabile esclusivamente in presenza di convenzioni di lottizzazione, accordi con l’amministrazione, giudicati favorevoli o altre situazioni tipizzate. La previsione di futura riconversione di un’area non ha effetti immediatamente incidenti sulla legittima utilizzazione del compendio, né può qualificarsi come espulsiva dell’attività produttiva in essere.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un compendio immobiliare di circa 19.710 mq in parte locato per lo svolgimento di attività produttiva, ha impugnato la deliberazione del Consiglio comunale di Telgate n. 28 del 21 novembre 2022, di approvazione della variante generale n. 3 al PGT, nella parte in cui ha incluso l’area nell’Ambito di Rigenerazione Urbana ARU 12. La ricorrente, che aveva già presentato osservazioni in sede procedimentale respinte dall’amministrazione, ha dedotto un unico motivo di ricorso lamentando la violazione dell’art. 8 della L.R. Lombardia n. 12/2005, nonché difetto di istruttoria, travisamento dei fatti, irragionevolezza e difetto di motivazione. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto richiamato il consolidato orientamento secondo cui le scelte urbanistiche costituiscono valutazioni di merito sindacabili solo in presenza di arbitrarietà manifesta, illogicità o travisamento dei fatti. Con specifico riferimento alla reformatio in peius, ha ricordato che la mera preesistenza di una disciplina più favorevole non determina alcuna posizione qualificata, essendo necessario un affidamento fondato su convenzioni di lottizzazione, accordi con l’amministrazione o giudicati favorevoli, circostanze non ricorrenti nella fattispecie.

Quanto al merito delle censure, il Tribunale ha escluso il dedotto travisamento dei fatti. L’art. 8 della L.R. Lombardia n. 12/2005 impone al pianificatore di considerare prioritariamente non solo il patrimonio edilizio dismesso ma anche quello sottoutilizzato. Dagli atti è emerso che il compendio non è integralmente utilizzato per l’attività produttiva originaria, risultando una porzione destinata di fatto a uso residenziale e un’ulteriore porzione priva di agibilità. Tale utilizzazione parziale consente legittimamente la riconduzione dell’area alla nozione di patrimonio sottoutilizzato, rendendo superflua la prova della totale dismissione.

Il Collegio ha inoltre rilevato come la scelta contestata non abbia introdotto una disciplina nuova e inattesa, inserendosi in un disegno pianificatorio già delineato dal PGT del 2012, che destinava l’area alla sostituzione della funzione produttiva con destinazioni prevalentemente residenziali. Ha altresì escluso ogni profilo di irragionevolezza nella determinazione del fabbisogno insediativo, trattandosi di espressione di discrezionalità tecnico-amministrativa non risolvibile in una mera operazione matematica fondata sull’andamento demografico.

Quanto alla dedotta finalità espulsiva dell’attività produttiva, il Tribunale ha chiarito che la previsione dell’ARU 12 costituisce una scelta programmatoria priva di effetti immediati sulla legittima utilizzazione del compendio. La variante non prevede alcuna cessazione dell’attività né impone la dismissione dell’immobile, restando ferma la possibilità di continuare l’utilizzo conforme alla destinazione assentita e di realizzare gli interventi necessari a mantenerne la funzionalità. La disciplina urbanistica rileva unicamente per le future trasformazioni edilizie. Il Collegio ha infine rigettato la censura sul difetto di motivazione delle controdeduzioni alle osservazioni, richiamando il principio secondo cui non sussiste l’obbligo di analitica confutazione di ciascuna osservazione, essendo sufficiente il contrasto con i principi ispiratori del piano. Il ricorso è stato pertanto respinto, con compensazione delle spese di lite per la peculiarità della controversia.