Derogabilità pattizia della disciplina vincolistica per gli immobili di pregio (Cass. civ. Sez. 3 n. 9297 del 13.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 1, comma 2, lett. a), legge n. 431/1998, nel sottrarre gli immobili di pregio alla disciplina vincolistica delle locazioni abitative, non integra una norma imperativa: le parti, in forza dell’autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c., possono liberamente assoggettare il rapporto a tale regime richiamandone le clausole in contratto, né l’inapplicabilità del regime legale può discendere da un contrasto della pattuizione con norme imperative. In tema di notifica ex art. 140 c.p.c., il perfezionamento si verifica con il ricevimento della raccomandata informativa, idoneo a realizzare la conoscibilità del deposito dell’atto presso la casa comunale. La prova del tempestivo recapito di un telegramma non può fondarsi su una doppia presunzione, vietata dalla regola della praesumptio de praesumpto.

Il Fatto

La banca, acquirente di un immobile in sede di vendita forzata, intimava al conduttore sfratto per finita locazione, invocando la mancata disdetta del rapporto. Il Tribunale dichiarava cessata l’efficacia del contratto e ordinava il rilascio; la Corte d’appello, invece, accoglieva il gravame del conduttore, ritenendo la disdetta intempestiva perché non pervenuta nella sfera di conoscibilità del destinatario entro il termine contrattuale del 30.11.2018.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, correggendo la motivazione della sentenza impugnata ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, c.p.c. Quanto ai primi due motivi, ha escluso che l’art. 1, comma 2, lett. a), legge n. 431/1998 abbia carattere imperativo. La norma, dettata per regolare il regime legale degli immobili di pregio, non esclude la derogabilità pattizia: l’avverbio “esclusivamente” ha il solo scopo di circoscrivere in senso oggettivo la portata del regime ordinario, non di vietare alle parti di richiamare volontariamente la disciplina speciale.

Sul terzo motivo, la Corte ha precisato che la disdetta intimata ai sensi dell’art. 140 c.p.c. non poteva ritenersi perfezionata entro la scadenza contrattuale, difettando la prova del ricevimento della raccomandata informativa entro il 30.11.2018. Quanto al telegramma, la regolarità del servizio postale consente di presumere l’avvenuto recapito, ma non anche che questo sia avvenuto entro un termine specifico: il divieto della doppia presunzione impedisce di desumere la tempestività della consegna dalla sola spedizione.

Infine, il quarto motivo è stato ritenuto infondato: la richiesta rivolta dal conduttore alla banca di provare la consegna del telegramma entro la data indicata integra una contestazione della circostanza, incompatibile con un contegno di mancata contestazione. La Corte ha altresì respinto l’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di procura speciale, rilevando che il primo ricorso notificato non era stato iscritto a ruolo e che, al momento della seconda notifica, non era stata pronunciata l’improcedibilità.