Il proprietario del suolo, non l’utilizzatore, è legittimato passivo dell’ordine di demolizione per accessione (TAR Abruzzo n. 221 del 27.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di abusi edilizi, l’ordine di demolizione e la successiva sanzione pecuniaria per l’inottemperanza, ai sensi dell’art. 31, comma 4-bis, d.P.R. n. 380/2001, possono essere legittimamente irrogati solo nei confronti del proprietario del bene immobile o di chi ne abbia la disponibilità autonoma. Il soggetto che abbia acquistato un semplice kit di bungalow montabile, poi installato a sua insaputa come struttura fissa e stabilmente infissa al suolo di proprietà altrui, non acquisisce la proprietà dell’immobile per effetto dell’accessione ai sensi dell’art. 934 cod. civ., che opera invece in favore del proprietario del suolo. La natura di bene immobile della costruzione, determinata dallo stabile collegamento al suolo e dagli allacciamenti alle reti, esclude la configurabilità di un diritto di proprietà separato in capo all’acquirente del kit, il quale può vantare al più un diritto personale di godimento, inidoneo a legittimarlo passivamente all’ordine ripristinatorio.

Il Fatto

Il ricorrente, acquirente di un kit di bungalow montabile, impugnava la determina con cui il Comune, accertata l’inottemperanza all’ordine di demolizione di una struttura prefabbricata, aveva disposto l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’area di sedime e della struttura stessa, irrogandogli la sanzione pecuniaria di cui all’art. 31, comma 4-bis, d.P.R. n. 380/2001. La struttura era collocata su una piazzola di proprietà di un terzo, all’interno di un campeggio. L’ordinanza di demolizione non era stata impugnata dal ricorrente, che aveva invece contestato la sanzione, sostenendo di non essere proprietario dell’immobile e di non aver alcun potere di rimuoverlo.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha preliminarmente escluso l’inammissibilità del ricorso per mancata impugnazione dell’ordine di demolizione, rilevando che la posizione del ricorrente, quale non proprietario del suolo, non era lesa dal provvedimento ripristinatorio ma solo dalla sanzione pecuniaria. Nel merito, il Collegio ha accertato che la struttura, pur definita “kit montabile”, era in realtà un’unità abitativa stabilmente infissa al suolo: priva di meccanismi di trazione, poggiata su basamenti in cemento e collegata alle reti idrica, elettrica e fognaria, come risultava dagli atti e non adeguatamente contestato.

Sulla base di tali elementi, richiamando l’art. 812 cod. civ., la giurisprudenza della Cassazione (tra cui Cass. n. 22780 del 2019 e Cass. n. 6840 del 2024) e la Corte cost. n. 162/2008, il Tribunale ha qualificato la struttura come bene immobile per incorporazione al suolo. Ne consegue che, ai sensi dell’art. 934 cod. civ., la proprietà della costruzione è acquisita per il fenomeno dell’accessione dal proprietario del suolo, atteso che non è emersa la valida costituzione di un diritto di superficie. Il contratto di locazione stagionale della piazzola, presupponendo la natura mobile della struttura, è stato ritenuto nullo per inesistenza dell’oggetto o impossibilità della causa.

Il TAR si è discostato dall’orientamento del Consiglio di Stato richiamato dall’Amministrazione (Cons. Stato, n. 5239/2025), osservando che il principio della legittimazione passiva dell’utilizzatore vale solo per chi abbia la disponibilità autonoma del bene, come nel caso di opere abusive su aree demaniali (Cons. Stato, n. 4880/2015). Nel caso di specie, il ricorrente aveva acquisito solo il materiale per la costruzione, realizzata a sua insaputa come immobile stabile dalla società venditrice, ed era quindi un semplice utilizzatore con titolo personale di godimento, privo del potere giuridico di demolire l’opera.

La Corte ha infine accolto il ricorso, annullando la sanzione pecuniaria, e ha dichiarato improcedibile la domanda relativa all’acquisizione dell’area di sedime, per carenza di interesse della ricorrente in quanto non proprietaria del suolo.