Condono edilizio del 2003 solo per nuove costruzioni residenziali; il diniego plurimotivato regge se una ragione è legittima (TAR Lazio n. 12945 del 14.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condono edilizio disciplinato dall’art. 32, comma 25, d.l. n. 269/2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326/2003, si applica esclusivamente alle opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003 che non abbiano comportato ampliamento superiore al 30 per cento della volumetria originaria o, in alternativa, a 750 metri cubi. Per le nuove costruzioni la condonabilità è limitata alle sole opere a destinazione residenziale, non essendo ammissibile l’interpretazione analogica di una normativa di carattere eccezionale. La destinazione non residenziale delle nuove costruzioni ne esclude pertanto la sanabilità, restando la condonabilità delle opere non residenziali circoscritta alle sole ipotesi di ampliamento nei limiti di cubatura prescritti. In presenza di un provvedimento di diniego plurimotivato, è sufficiente che una sola delle ragioni poste a base del rigetto sia idonea a sorreggerlo perché l’operato dell’amministrazione risulti legittimo, ove non specificamente censurata. Fintantoché l’amministrazione non abbia approvato il provvedimento definitivo, il privato richiedente il condono non è titolare di una situazione sostanziale consolidata, ma di una mera aspettativa, con conseguente esclusione di un legittimo affidamento tutelabile.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un terreno in Roma su cui erano stati realizzati sine titulo alcuni immobili mediante la trasformazione di container, presentava a Roma Capitale un’istanza di condono edilizio nel 2004, qualificando l’opera come nuova costruzione di 45,50 mq ad uso abitativo e commerciale. L’amministrazione, dopo un lungo iter procedimentale, respingeva la domanda nel 2022 sulla base di due distinte ragioni: la natura di container amovibile del manufatto e la circostanza che trattandosi di nuova costruzione non residenziale, l’opera esulava dall’ambito applicativo del condono di cui all’art. 32 d.l. n. 269/2003. La società impugnava il diniego, deducendo l’avvenuto allaccio alla rete fognaria del manufatto e la lesione del proprio legittimo affidamento. Avverso il provvedimento è intervenuta ad adiuvandum la società conduttrice dell’immobile, pregiudicata nella prosecuzione della propria attività economica.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha preliminarmente rilevato il carattere plurimotivato del diniego impugnato, sorretto da due autonome ragioni: la non sanabilità tipologica dell’opera e la sua natura di nuova costruzione non residenziale. Il Collegio ha richiamato il consolidato principio per cui, in presenza di un provvedimento sorretto da più motivi, è sufficiente che una sola delle ragioni sia idonea a sorreggerlo perché l’operato dell’amministrazione risulti legittimo, con la precisazione che la ricorrente ha contestato esclusivamente il profilo relativo alla qualificazione del manufatto come container amovibile, senza muovere alcuna censura all’autonoma ragione ostativa correlata alla destinazione non residenziale dell’opera.

Nel merito, il Tribunale ha evidenziato che l’art. 32, comma 25, d.l. n. 269/2003 limita la condonabilità delle nuove costruzioni alle sole opere a destinazione residenziale non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta e complessivamente a 3.000 metri cubi, secondo un’interpretazione letterale, logica e sistematica che esclude ogni possibilità di interpretazione analogica, trattandosi di normativa eccezionale. La condonabilità delle opere non residenziali è invece ammessa solo per gli ampliamenti entro i limiti di cubatura prescritti, senza alcun discrimine legato alla destinazione.

Il Collegio ha osservato che nella fattispecie è la stessa società ricorrente ad aver qualificato l’opera come nuova costruzione a destinazione commerciale, circostanza confermata anche dall’atto di intervento della società conduttrice che svolge attività economica nel manufatto. La destinazione non residenziale dell’opera ne comporta pertanto l’esclusione dall’ambito di applicazione del terzo condono, rendendo legittimo il diniego impugnato.

Quanto alla dedotta lesione del legittimo affidamento, il TAR ha richiamato la giurisprudenza amministrativa secondo cui, fintantoché l’amministrazione non ha adottato il provvedimento definitivo sul condono, il privato richiedente è titolare di una mera aspettativa, non di una situazione consolidata meritevole di tutela. La circostanza del decorso del tempo e dei lavori eseguiti sulla base della SCIA non è idonea a integrare un affidamento tutelabile, con conseguente rigetto anche di tale profilo di censura.