Ripristino senza titolo per sottotetto con destinazione abitativa (TAR Lombardia n. 2616 del 26.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di repressione degli abusi edilizi, il riparto dell’onere probatorio tra privato e Amministrazione discende dal principio di vicinanza della prova: solo il privato, che ne dispone ordinariamente, può fornire atti, documenti o altri elementi probatori inconfutabili che attestino la legittimità dell’attività edificatoria. L’ordine di rimessione in pristino, avendo natura vincolata, non richiede una motivazione particolarmente analitica quanto alle norme violate, quando dalla descrizione delle opere emerga natura e consistenza dell’abuso. I requisiti di altezza minima dei locali di abitazione fissati dal D.M. Sanità 5 luglio 1975 non trovano applicazione, ai sensi dell’art. 10, comma 2, d.l. n. 76/2020, solo per gli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del decreto e ubicati in zone A o B o assimilabili.

Il Fatto

La società ricorrente impugnava l’ordinanza del Comune di Milano del 5 luglio 2023, con cui era stato disposto il ripristino all’uso legittimo di alcuni locali posti al piano quarto dell’unità immobiliare di sua proprietà, destinati a cucina, bagno e camera da letto. I locali erano stati realizzati su un sottotetto, in assenza di un titolo abilitativo che ne consentisse la destinazione abitativa.

Il procedimento era sorto a seguito di un esposto, che aveva portato i tecnici comunali a effettuare un sopralluogo e a rilevare che il manufatto in muratura, collegato all’appartamento sottostante da una scala interna, era privo dei requisiti di agibilità abitativa. La ricorrente deduceva il difetto di motivazione del provvedimento e l’illegittimità dell’ordine, sostenendo che i locali, edificati prima del 1975 e in zona assimilabile alla A, non necessitassero delle altezze minime previste dalla normativa.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ritenuto il ricorso infondato. Dall’esame delle licenze di occupazione del 1927 e del 1956 e della d.i.a. del 7 luglio 1998 è emerso che l’edificio era stato realizzato solo fino al terzo piano e che al quarto piano insisteva un mero sottotetto non abitabile, con locali senza permanenza di persone, quali lavanderia e servizi igienici, ammissibili ai sensi del Regolamento Edilizio comunale.

La Corte ha richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, in materia di abusi edilizi, l’onere di provare la legittimità delle opere grava sul privato in virtù del principio di vicinanza della prova. La ricorrente non aveva prodotto documentazione di segno contrario, né aveva riscontrato la comunicazione di avvio del procedimento, sicché non poteva ritenersi dimostrata la destinazione abitativa dei locali.

Quanto alla dedotta carenza motivazionale, il provvedimento di ripristino, essendo atto vincolato, non richiedeva una motivazione particolarmente analitica sulle norme violate, essendo sufficiente la rappresentazione della natura e consistenza dell’abuso.

Con riguardo alla seconda censura relativa all’altezza minima dei locali, la Corte ha precisato che la d.i.a. del 1998, che aveva legittimato la realizzazione di una porta e di una finestra nel locale lavanderia al piano quarto, comportava l’applicazione dei requisiti di cui al D.M. Sanità 5 luglio 1975. L’art. 10, comma 2, d.l. n. 76/2020 non operava, riferendosi esclusivamente agli immobili realizzati prima del luglio 1975. L’altezza della camera da letto e della cucina, rispettivamente di 2,50 e 2,06 metri, era pertanto non conforme allo standard minimo di 2,70 metri, né poteva farsi riferimento all’altezza media ponderale di 2,40 metri prevista dalla legge regionale per il recupero dei sottotetti, non essendo tale qualificazione emersa da alcun atto di fabbrica.