L’accertamento di conformità ex art. 36-bis si applica solo alle difformità parziali, non all’assenza totale del titolo (TAR Campania n. 5043 del 31.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’istituto dell’accertamento di conformità di cui all’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 si applica esclusivamente agli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA (art. 34), in assenza o in difformità dalla SCIA (art. 37), nonché in presenza di variazioni essenziali (art. 32). Esso non è invocabile per opere realizzate in totale assenza di permesso di costruire, con la conseguenza che, in tale ipotesi, il decorso del termine procedimentale non determina la formazione del silenzio assenso, mancando una disposizione normativa cui ricondurre la produzione dell’effetto legale favorevole. La nozione di pertinenza urbanistica è più ristretta di quella civilistica e richiede l’esiguità quantitativa del manufatto e il collegamento funzionale con l’edificio principale; la piscina, comportando una durevole trasformazione del territorio, costituisce nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), del d.P.R. n. 380/2001. Il provvedimento di ingiunzione alla demolizione è atto dovuto e non richiede una motivazione rafforzata, neppure a distanza di tempo dalla commissione dell’abuso.

Il Fatto

La ricorrente, comproprietaria di unità immobiliari, impugnava l’ordinanza con cui il Comune ingiungeva, ex art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, la demolizione di tre manufatti (due edifici in muratura di circa 75 e 124 mq. e una piscina interrata di 98 mq.), realizzati in area vincolata senza permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica. Con motivi aggiunti, gravava anche il successivo diniego dell’istanza di accertamento di conformità ex art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, presentata per la piscina e l’edificio minore, chiedendo l’accertamento dell’avvenuta formazione del silenzio assenso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso, disattendendo in fatto l’assunto della copertura delle opere da parte delle domande di condono del 1986 e del 1995, poiché la documentazione versata in atti dimostra che le istanze riguardavano un fabbricato diverso e opere di sistemazione esterna (recinzioni e pavimentazioni), mentre la relazione tecnica descrittiva prevale sugli elaborati grafici. Ha quindi escluso che la piscina, pur rappresentata in planimetrie e aerofotogrammetrie, fosse ricompresa nell’oggetto della domanda di condono.

Quanto alla qualificazione dei manufatti, ha negato la natura di pertinenza urbanistica degli stessi per la rilevante consistenza dimensionale e l’autonomia funzionale rispetto al fabbricato principale. In particolare, la piscina, a prescindere dalle dimensioni e dall’attitudine natatoria, realizza una trasformazione durevole del territorio ed è qualificabile come nuova costruzione, soggetta a permesso di costruire (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 4 gennaio 2016 n. 19; TAR Campania Napoli, Sez. IV, 14 settembre 2016 n. 4310; Consiglio di Stato, Sez. II, 2 ottobre 2024 n. 7937).

Con specifico riferimento al diniego di sanatoria, ha ritenuto decisiva la non applicabilità dell’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, istituto di stretta interpretazione e di natura derogatoria rispetto al principio della doppia conformità (Corte cost. n. 125 del 2024). La fattispecie, caratterizzata da interventi in totale assenza del titolo, è estranea al perimetro normativo della disposizione, sicché non può formarsi il silenzio assenso, poiché l’effetto legale favorevole necessita di un’espressa previsione che lo riconduca al procedimento (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 9 marzo 2026 n. 1878 e 25 settembre 2024 n. 7768).

Quanto alla sanzione demolitoria, la Corte ha escluso la dedotta sproporzione e la necessità di motivazione rafforzata, trattandosi di atto dovuto e vincolato, non esigendo alcuna comparazione con gli interessi privati, neppure a fronte del tempo trascorso, non potendo maturare alcun affidamento tutelabile su una situazione contra legem. Le censure proposte con le memorie non notificate sono state dichiarate inammissibili per violazione del contraddittorio, non potendo la memoria ampliare il thema decidendum.