Il classamento catastale segue le caratteristiche intrinseche e la destinazione ordinaria, non l’uso di fatto (Cass. civ. Sez. 5 n. 2425 del 05.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di catasto, l’attribuzione della rendita e della categoria catastale a un’unità immobiliare è un atto tributario che inerisce al bene secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche, che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. “destinazione ordinaria”. L’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta prioritariamente non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, accertata in riferimento alle potenzialità di utilizzo, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica. La normativa regionale che detta requisiti strutturali e igienico-sanitari per lo svolgimento di attività ricettive extra-alberghiere, come il Bed and breakfast, non incide sul classamento catastale, poiché non implica che i locali debbano essere necessariamente inclusi nella categoria catastale abitativa. È irrilevante, ai fini del classamento, che l’attività svolta sia di tipo “extralberghiero” e non alberghiero, dovendosi invece valorizzare le caratteristiche intrinseche dell’immobile e la sua destinazione ordinaria.

Il Fatto

Il contribuente aveva presentato una procedura DOCFA, proponendo il classamento in categoria A/2 (abitativo ordinario) per un’unità immobiliare adibita a Bed and breakfast. L’Agenzia del Territorio aveva rettificato il classamento attribuendo la categoria D/2, attesa la natura dell’attività svolta. Dopo un primo contenzioso definito con la cassazione senza rinvio della sentenza d’appello per ragioni procedurali, l’Agenzia notificava un nuovo avviso di accertamento, oggetto del presente giudizio, riclassificando l’immobile dalla categoria A/2 alla D/2.

Il contribuente impugnava l’avviso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, che respingeva il ricorso. In sede di appello, la Commissione Tributaria Regionale della Toscana accoglieva il gravame, ritenendo errata l’attribuzione della categoria D/2 a un immobile adibito a Bed and breakfast, valutando trattarsi di attività di tipo “extralberghiero” da svolgersi in unità immobiliari ad uso abitativo. L’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per Cassazione, deducendo la violazione di legge, la nullità della sentenza per motivazione apparente e l’omessa decisione su un fatto decisivo.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, incentrato sulla violazione degli artt. 6, 61 e 62 del d.P.R. n. 1142/1949 e dell’art. 8 del d.P.R. n. 138/1998, assorbendo gli altri motivi. La Suprema Corte ha preliminarmente respinto l’eccezione di inammissibilità del ricorso, rilevando che il requisito di cui all’art. 366 c.p.c. va valutato con riferimento ai singoli motivi di censura e non sulla base di un generico riferimento al ricorso.

Nel merito, la Corte ha chiarito che l’affermazione per cui l’attività di Bed and breakfast non può considerarsi alberghiera è condivisibile solo se effettuata ai fini della legislazione turistica. La normativa regionale, che richiede requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione, non implica che tali locali debbano essere inclusi nella relativa categoria catastale. Tale normativa, ha precisato la Corte, si limita a stabilire i requisiti minimi per esercitare l’attività, senza dettare regole per l’attribuzione della categoria catastale.

La Corte ha inoltre rilevato che la materia catastale è per lo più riservata alla potestà legislativa statale ai sensi dell’art. 117, comma 2, lett. e), Cost., e che l’art. 6 del d.P.R. n. 1142/1949 impone la valutazione delle caratteristiche intrinseche dell’immobile, mentre l’art. 61 dello stesso decreto lega il classamento alla destinazione ordinaria delle unità immobiliari sempre in base alle caratteristiche medesime. Tali disposizioni, ha concluso la Corte, impongono di accertare la destinazione funzionale e produttiva del bene in riferimento alle potenzialità di utilizzo, a prescindere dal concreto uso che ne venga fatto.

La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Toscana, in diversa composizione, per una valutazione dell’immobile alla stregua dei principi richiamati.