Distanze legali inderogabili e monetizzazione parcheggi non attivabile d’ufficio (TAR Lombardia n. 2320 del 12.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate di cui all’art. 9, comma 1, n. 2, d.m. n. 1444/1968 ha carattere inderogabile, trattandosi di norma imperativa posta a tutela di esigenze collettive connesse all’igiene e alla sicurezza, e si applica anche agli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi qualora comportino l’apertura di nuove superfici finestrate o l’ampliamento di quelle esistenti, configurandosi un elemento edilizio nuovo realizzato per la prima volta. La monetizzazione degli spazi per parcheggi non reperiti, prevista dall’art. 64 della l.r. Lombardia n. 12/2005, postula la dimostrazione della impossibilità di reperimento e l’esercizio di uno specifico giudizio tecnico-amministrativo attivabile solo su istanza della parte interessata, non potendo essere invocata per la prima volta in sede processuale né disposta d’ufficio dall’Amministrazione. In presenza di un atto amministrativo plurimotivato, è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni autonome poste a fondamento del provvedimento per sorreggerlo in sede giurisdizionale, dovendosi allora dichiarare superfluo l’esame delle censure relative alle altre parti dell’atto.

Il Fatto

Un soggetto presentava al Comune di Milano una SCIA in alternativa al permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso e il recupero a fini abitativi del sottotetto di un immobile a destinazione industriale. L’intervento prevedeva, tra l’altro, la traslazione del solaio con incremento di altezza del sottotetto, la formazione di una nuova scala di collegamento e l’apertura di nuovi fronti finestrati sui lati Sud ed Est.

All’esito dell’istruttoria, l’Amministrazione comunale diffidava il proponente dall’eseguire le opere, evidenziando la mancata dimostrazione della preesistenza del sottotetto, l’insussistenza del diritto di sosta nell’area cortilizia sulla base del rogito di acquisto e la violazione delle distanze minime tra fronti finestrate. Il destinatario della diffida proponeva ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, ma il Comune si opponeva chiedendo il trasferimento in sede giurisdizionale.

La Motivazione della Corte

Il TAR Lombardia ha trattato prioritariamente il secondo e il terzo motivo di ricorso, applicando il principio della ragione più liquida in ragione della natura plurimotivata dell’atto impugnato: è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni autonome che sorreggono il provvedimento per resistere alle censure.

Quanto al secondo motivo, il Collegio ha escluso che la monetizzazione degli spazi per parcheggi potesse essere invocata per la prima volta nel giudizio. Il reperimento del posto auto era impedito da una servitù che escludeva il diritto di sosta nell’area cortilizia e, soprattutto, la monetizzazione ex art. 64 l.r. Lombardia n. 12/2005 richiede una specifica istanza di parte e un giudizio tecnico-discrezionale dell’Amministrazione sulla “dimostrata impossibilità”, non attivabile d’ufficio né tantomeno in sede contenziosa.

Con riferimento al terzo motivo, il Tribunale ha ribadito il carattere inderogabile dell’art. 9 d.m. n. 1444/1968, richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato secondo cui la norma predetermina le distanze tra costruzioni in funzione di esigenze collettive di igiene e sicurezza, con valenza pubblicistica e sottratta alla derogabilità da parte della disciplina regionale. La regola delle distanze trova applicazione anche al recupero dei sottotetti, ogni qualvolta si preveda l’apertura di nuove finestre: si determina infatti un elemento edilizio nuovo, realizzato per la prima volta, rispetto al quale la distanza minima di dieci metri deve intendersi pienamente operante.

Nel caso concreto, la tavola di progetto mostrava una diversa configurazione dei prospetti: ampie finestrature in sostituzione di aperture di minori dimensioni e l’inserimento di una nuova porta-finestra. Il progettista non aveva dimostrato graficamente il rispetto della distanza di dieci metri, risultando pacifica la previsione di una distanza di circa sei metri tra il fronte Est e l’edificio limitrofo. La mancata verifica di tale prescrizione integra pertanto la violazione della norma.

Accertata la legittimità delle ragioni ostative all’intervento, il Collegio ha ritenuto superfluo l’esame del primo motivo di ricorso, non potendo gli argomenti ivi sviluppati condurre a una conclusione diversa in ragione della natura plurimotivata della diffida, e ha respinto il ricorso con compensazione delle spese per la peculiarità delle questioni trattate.