Lotto intercluso e PUC non adeguato al PPR: prevale la disciplina transitoria (TAR Sardegna n. 639 del 02.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina transitoria dettata dal piano paesaggistico regionale per i comuni il cui strumento urbanistico non sia stato ancora adeguato prevale sul generale orientamento giurisprudenziale che ammette l’edificazione diretta dei c.d. lotti interclusi. In particolare, nelle zone diverse da quelle omogenee A, B e C, la realizzazione di interventi di nuova costruzione è consentita solo nelle ipotesi tassativamente indicate dall’art. 15, comma 5, delle NTA del PPR, ovvero per la riqualificazione urbanistica ed edilizia di strutture esistenti. L’eventuale assimilazione del lotto intercluso alle aree ricomprese in strumenti attuativi convenzionati, ex art. 15, comma 2, lett. b), delle medesime NTA, non può operare in assenza dei presupposti di cui al comma 4, che subordina il completamento di tali interventi al raggiungimento dell’intesa di cui all’art. 11 del PPR. La diversa interpretazione determinerebbe un’illegittima interpretatio abrogans del comma 4 e un ingiustificato favor per i titolari di lotti interclusi rispetto a quelli inclusi in piani attuativi. Inoltre, è inammissibile la memoria di replica, ai sensi dell’art. 73, comma 3, c.p.a., qualora la controparte non abbia depositato una memoria conclusionale contenente nuove deduzioni, poiché la replica non può trasformarsi in un mezzo per eludere il termine per il deposito delle memorie conclusionali.

Il Fatto

Un proprietario richiedeva al Comune di Cagliari un parere preliminare per la realizzazione di una struttura commerciale su un’area, sita in zona urbanistica “G” – sottozona “G2” (servizi generali). Nonostante i pareri favorevoli resi dalla Regione e dalla Soprintendenza, il Servizio Edilizia Privata esprimeva parere contrario, ritenendo l’intervento non compatibile con l’art. 15, comma 5, delle NTA del PPR. Tale norma, in attesa dell’adeguamento del PUC al PPR, consente solo interventi di riqualificazione di strutture esistenti, non la nuova edificazione.

Il ricorrente impugnava il parere, assumendo che l’area, configurandosi come lotto intercluso in territorio urbanizzato, sarebbe stata edificabile in via diretta ai sensi dell’art. 15, comma 2, lett. b), delle NTA del PPR. Il Comune resisteva in giudizio.

La Motivazione della Corte

Il TAR Sardegna ha preliminarmente dichiarato inammissibile la memoria di replica del ricorrente, depositata ai sensi dell’art. 73, comma 3, c.p.a., in quanto il Comune non aveva depositato una nuova memoria conclusionale con deduzioni da contrastare, ma un atto di mero richiamo ai precedenti scritti. La replica, infatti, non può essere utilizzata per proporre tardivamente argomenti che avrebbero dovuto trovare posto nella memoria per l’udienza di discussione.

Nel merito, il Collegio ha condiviso la giurisprudenza richiamata dal ricorrente sull’edificabilità diretta dei lotti interclusi, ma ne ha escluso la pertinenza al caso di specie. Tale principio, infatti, recede quando la strumentazione urbanistica imponga specificamente l’onere del piano attuativo o quando, come nel caso in esame, operi una speciale disciplina transitoria dettata dal PPR per i comuni non adeguati.

Il Collegio ha rilevato che il ricorrente, nel sostenere l’applicabilità del comma 2, lett. b), dell’art. 15 delle NTA del PPR, ometteva di considerare il successivo comma 4, che subordina il completamento degli interventi previsti nei piani attuativi convenzionati al raggiungimento dell’intesa di cui all’art. 11 del PPR, da concludersi entro dodici mesi dall’entrata in vigore del piano. Poiché tale condizione risulta impossibile da soddisfare, la tesi del ricorrente determinerebbe un’insostenibile interpretatio abrogans del comma 4 e un ingiustificato trattamento di favore per i titolari di lotti interclusi.

In conclusione, la disciplina speciale del PPR, applicabile in via prevalente, non consente l’intervento di nuova edificazione richiesto. Il ricorso è stato rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese di lite.