L’occupazione sine titulo di un bene demaniale culturale legittima l’autotutela ex art. 823 c.c. (TAR Veneto n. 1708 del 13.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
La prolungata tolleranza dell’occupazione di un bene demaniale, ancorché protrattasi per decenni, non integra gli estremi della sdemanializzazione tacita, ravvisabile solo in presenza di atti e fatti che evidenzino in modo inequivocabile la volontà della pubblica amministrazione di sottrarre il bene alla destinazione pubblica e di rinunciare definitivamente al suo ripristino. La natura di bene del demanio culturale, acquisita per effetto delle dichiarazioni di cui agli artt. 10 e 12 del d.lgs. n. 42/2004, preclude la riconduzione del bene al patrimonio disponibile dello Stato. L’ordinanza di rilascio emessa ai sensi dell’art. 823, comma 2, cod. civ. ha natura doverosa e vincolata, prescinde dalla comparazione con gli interessi del privato occupante e trova la propria giustificazione nella sola perdurante occupazione sine titulo del bene pubblico.

Il Fatto

L’Agenzia del Demanio – Direzione Regionale Veneto ha notificato un’ordinanza, ex art. 823, comma 2, cod. civ., con cui ha ingiunto a una privata il rilascio di un’unità immobiliare a destinazione residenziale, sita all’interno del compendio denominato “Ex Caserma Sanguinetti” in Venezia, da lei occupata da decenni in assenza di un valido titolo contrattuale. Il provvedimento, motivato dalla necessità di eseguire radicali interventi di recupero conservativo e di messa in sicurezza del complesso, versante in pessime condizioni manutentive, è stato impugnato dalla ricorrente, la quale ne ha dedotto la nullità per carenza dei presupposti, la violazione dei principi di affidamento e proporzionalità e l’illegittimità del termine di 180 giorni concesso per il rilascio.

La Motivazione della Corte

Il TAR Veneto ha preliminarmente dichiarato l’inutilizzabilità processuale della relazione tecnica sulla vulnerabilità statica dell’immobile, depositata dall’Amministrazione resistente oltre il termine perentorio fissato dall’art. 73 cod. proc. amm. La natura perentoria di detti termini, posti a presidio del contraddittorio, comporta che la produzione tardiva sia considerata tamquam non esset.

Nel merito, il Collegio ha respinto il motivo incentrato sulla presunta sdemanializzazione tacita del compendio. Richiamando la propria precedente pronuncia n. 363 del 17 marzo 2025, passata in giudicato, la Sezione ha evidenziato che l’immobile, dichiarato di interesse culturale nel 2020, è parte del demanio culturale ai sensi dell’art. 53 del d.lgs. n. 42/2004. In forza delle disposizioni citate, la natura demaniale del bene è stata acquisita sin dall’entrata in vigore del codice dei beni culturali e, comunque, definitivamente consolidata con la verifica di interesse culturale compiuta nel 2020. La prolungata detenzione del bene, quand’anche tollerata, non può pertanto determinarne la sdemanializzazione tacita, non potendo desumersi la volontà di rinuncia dal mero contegno inerte o tollerante dell’Amministrazione.

Il TAR ha altresì escluso la configurabilità di un rapporto locativo tra le parti, rilevando come l’occupazione sia stata avviata a titolo precario e sia proseguita senza la stipula di alcun contratto scritto, richiesto ad substantiam. I pagamenti periodici effettuati dalla ricorrente sono stati qualificati alla stregua di indennità per l’occupazione irregolare, ancorché tollerata, e non di canoni locativi. In assenza di un titolo legittimo, il possesso del bene è stato pertanto qualificato come abusivo, integrando l’occupazione sine titulo il presupposto legittimante l’esercizio del potere di autotutela esecutiva.

Il Collegio ha inoltre disatteso le censure concernenti la violazione dei principi di affidamento e proporzionalità, ribadendo che l’ordinanza di cui all’art. 823, comma 2, cod. civ. non necessita di una specifica motivazione sulle ragioni di interesse pubblico sottese al rilascio né della comparazione con gli interessi del privato, non potendo ingenerarsi un legittimo affidamento in una situazione connotata da evidente abusività. Quanto alla contestata insussistenza dello stato di degrado, il TAR ha ritenuto dirimente la documentazione relativa ai sopralluoghi effettuati, che ha confermato la presenza di criticità statiche nelle parti comuni dell’edificio, rendendo irrilevante qualsivoglia verifica sullo stato manutentivo della singola unità abitativa.

Da ultimo, il Collegio ha giudicato congruo il termine di 180 giorni per il rilascio, rilevando come esso sia allineato al termine massimo ordinario di sei mesi previsto dall’art. 56 della legge n. 392/1978. Ha inoltre escluso la sussistenza di ragioni eccezionali per una proroga, considerato che la ricorrente era stata edotta da anni della necessità di liberare l’immobile per consentire l’avvio del programma di riqualificazione del compendio.