Demolizione e tolleranza del 2% per singola unità immobiliare (TAR Lazio n. 14461 del 31.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordinanza di demolizione può essere legittimamente emanata nei confronti del proprietario dell’immobile anche se quest’ultimo non è responsabile della realizzazione dell’opera abusiva, in quanto gli abusi edilizi integrano illeciti permanenti sanzionati in via ripristinatoria, a prescindere dall’accertamento del dolo o della colpa e dall’eventuale buona fede del proprietario. L’attività di repressione degli abusi edilizi ha natura vincolata, con la conseguenza che l’ordinanza di demolizione costituisce atto dovuto e non è necessario l’invio della comunicazione di avvio del procedimento. La sanzione pecuniaria alternativa di cui all’art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 costituisce deroga alla regola generale della demolizione e presuppone la rigorosa dimostrazione tecnica dell’impossibilità di procedere senza pregiudizio per la parte conforme. Il limite di tolleranza del 2% di cui all’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 deve essere riferito alla singola unità immobiliare, non all’intero edificio.

Il Fatto

La società ricorrente ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune ha ingiunto, al proprietario di un’unità immobiliare acquistata nel 2013 direttamente dalla società costruttrice, la demolizione di opere abusive consistenti nell’ampliamento della superficie della soffitta, in una diversa tramezzatura interna e nel cambio di destinazione d’uso da soffitta a residenza. Il proprietario, dopo la notifica del provvedimento, aveva ottemperato parzialmente, rimuovendo cucina, sanitari e impianti e ripristinando la destinazione originaria. Il ricorso in riassunzione è stato proposto avverso l’ordinanza limitatamente alla contestazione dell’ampliamento e della tramezzatura, deducendo la responsabilità esclusiva della società costruttrice, la sproporzione della misura, la violazione del contraddittorio e il mancato superamento del limite di tolleranza del 2% se calcolato sull’intero fabbricato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha preliminarmente rigettato l’istanza di rinvio, richiamando la giurisprudenza secondo cui il giudizio amministrativo non è un processo “delle parti” e l’istanza di rinvio può trovare ingresso solo in presenza di esigenze difensive improcrastinabili, quali la necessità di proporre motivi aggiunti.

Nel merito, ha respinto il primo motivo richiamando la giurisprudenza consolidata secondo cui non vi è obbligo dell’Amministrazione di procedere nei confronti degli autori dell’abuso, ben potendo l’ordinanza essere emanata nei confronti del proprietario, anche se non responsabile della realizzazione, trattandosi di illecito permanente.

Quanto al secondo motivo, ha escluso il vizio di proporzionalità, trattandosi di potere vincolato, e ha ritenuto non necessaria la comunicazione di avvio del procedimento, richiamando l’art. 21-octies della legge n. 241/1990. Ha, invece, ritenuto infondato il terzo motivo per carenza di prova tecnica circa l’impossibilità di demolire senza pregiudizio della parte conforme, sottolineando che la sanzione pecuniaria alternativa di cui all’art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 è una deroga che va dimostrata in modo rigoroso e che comunque va valutata nella fase esecutiva.

Ha infine respinto la tesi sul calcolo del limite di tolleranza del 2% riferito all’intero edificio, affermando che, secondo la lettera della legge e la giurisprudenza, l’aumento di volumetria deve riguardare la singola unità abitativa, essendo pacifico nel caso concreto che l’ampliamento di circa 27 mq su una superficie assentita di circa 18,80 mq andasse ad esclusivo vantaggio dell’unità del ricorrente. Dichiara infondato il ricorso e compensa le spese.