IMU sull’immobile abusivo: dopo 90 giorni dall’ordine di demolizione ineseguito non è più dovuta (Cass. civ. Sez. V n. 3613 del 17.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, ai sensi degli artt. 9, comma 2, del d.lgs. n. 23 del 2011 e 13, comma 2, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, il presupposto del possesso è insussistente per i periodi d’imposta successivi alla scadenza del termine di novanta giorni dall’ordine di demolizione ex art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001 rimasto ineseguito, poiché a tale scadenza si verifica ex lege l’acquisizione del fabbricato e dell’area di sedime al patrimonio comunale, restando irrilevante la mera detenzione non sorretta da un titolo di godimento normativamente qualificato. (Rv. 678088-01)

Il Fatto

Roma Capitale notificava a una società un avviso di accertamento IMU per l’anno 2015, relativo a unità immobiliari site in Roma censite in catasto nelle categorie C/7, D/8 e C/1 con attribuzione di rendita. La contribuente impugnava l’atto sostenendo che gli immobili non erano nella sua disponibilità, perché colpiti da sequestri, ordine di demolizione e acquisizione, oltre che dal rigetto delle domande di condono.

La Commissione tributaria provinciale respingeva il ricorso e la Commissione tributaria regionale del Lazio confermava. Secondo il giudice d’appello, l’imposta era stata correttamente liquidata sulle rendite catastali nei confronti del proprietario, senza applicare il criterio dell’area edificabile ex art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992 né la riduzione del 50%. Quanto alla disponibilità dei beni, la CTR affermava che “il provvedimento di rigetto della richiesta di condono non incide sul possesso, così come non incide su di esso l’ordine di demolizione”.

La società ricorreva per cassazione con cinque motivi. Con il primo lamentava che i beni, per effetto dei sequestri, dell’ordine di demolizione e dell’acquisizione gratuita disposti dal Comune, dovevano considerarsi extra commercium e comunque acquisiti al patrimonio dell’ente. Gli altri motivi riguardavano l’inidoneità degli immobili abusivi a produrre reddito, la base imponibile sul valore dell’area e le sanzioni. Roma Capitale resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie il primo motivo. Letta la censura, al di là della rubrica, come violazione di legge (Cass. Sez. Un. n. 17931/2013), la sentenza ricostruisce l’art. 31, commi 2, 3 e 4, del d.P.R. n. 380 del 2001: se il responsabile dell’abuso non demolisce entro novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime “sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune”. Secondo il diritto vivente, ribadito da Corte cost. n. 160/2024 e dall’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato n. 16/2023, si tratta di un acquisto a titolo originario, che si produce automaticamente per il solo decorso del termine; l’atto di accertamento dell’inottemperanza ha natura meramente dichiarativa e serve solo per la trascrizione e l’immissione in possesso.

Sul versante tributario, la Corte ricorda che il “possesso” rilevante ai fini ICI e IMU non coincide con la mera disponibilità del bene, ma va letto in correlazione con la definizione del soggetto passivo: possessore è il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento (Cass. Sez. Un. n. 23902/2020; Cass. n. 33227/2025). È quindi errata l’affermazione della CTR secondo cui l’ordine di demolizione non incide sul possesso: dall’inottemperanza deriva l’acquisizione di diritto al Comune della titolarità del fabbricato e dell’area di sedime, e con essa viene meno il presupposto d’imposta in capo al contribuente. Le norme impositive sono di stretta interpretazione; la detenzione che residua non è riconducibile ad alcuna ipotesi di godimento qualificato da un titolo nominato.

Gli altri motivi sono respinti o assorbiti. Il secondo è infondato: ai fini ICI e IMU rileva l’iscrivibilità in catasto, non l’abitabilità o la regolarità urbanistica (Cass. n. 11646/2019). Il terzo e il quarto sono infondati perché la tassazione dell’area come edificabile ex art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992 presuppone il materiale avvio della demolizione o dei lavori (Cass. n. 14111/2017), mentre qui gli immobili erano censiti con rendita. Il quinto, sulle sanzioni, è assorbito.

La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.