Obbligazioni propter rem in convenzioni urbanistiche e legittimazione passiva dell’acquirente (TAR Puglia n. 23 del 05.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le obbligazioni nascenti dalla stipula di una convenzione urbanistica hanno natura di obbligazioni reali o propter rem, caratterizzate dalla stretta inerenza alla res e dall’ambulatorietà, sicché gravano anche sull’acquirente del bene in caso di trasferimento. La natura solidale dell’obbligazione trova conferma nell’atto di compravendita in cui l’acquirente dichiari di accettare gli effetti formali e sostanziali della convenzione e di osservarne le prescrizioni. L’acquirente è tenuto all’adempimento delle obbligazioni convenzionali in difetto di un atto di liberazione nei propri confronti, mentre l’autoresponsabilità impone di verificare preventivamente l’integrale assolvimento degli impegni assunti dal precedente proprietario.

Il Fatto

La società acquirente di un complesso residenziale in zona PEEP impugnava le note e la determinazione con cui il Comune aveva richiesto il pagamento di una somma a titolo di oneri di urbanizzazione e di acquisto dell’area, originariamente dovuta dalla cooperativa cedente in forza di una convenzione urbanistica del 2007. La ricorrente deduceva la carenza di legittimazione passiva, l’intervenuta prescrizione del credito e la violazione dell’affidamento, chiedendo anche il rimborso di quanto versato e il risarcimento dei danni.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha respinto il ricorso, rammentando che le obbligazioni da convenzione urbanistica hanno natura reale e seguono il bene nei successivi trasferimenti. Il Collegio ha valorizzato la clausola dell’atto notarile del 2013 con cui l’acquirente aveva dichiarato di accettare gli effetti della convenzione e di impegnarsi a osservarne le prescrizioni, circostanza sufficiente a radicare la legittimazione passiva della società.

Quanto alla dedotta prescrizione, il Tribunale ha evidenziato come il Comune avesse compiuto atti interruttivi del termine decennale in epoca anteriore alla richiesta contestata, oltre ad avere inviato richieste di pagamento direttamente alla ricorrente nel rispetto del termine decorrente dall’acquisto della proprietà.

Il Collegio ha poi giudicato non persuasive le censure fondate sulla lesione del legittimo affidamento: il carattere propter rem delle obbligazioni imponeva all’acquirente, in ossequio al principio di autoresponsabilità, di attivarsi per verificare presso gli uffici comunali l’integrale pagamento delle somme dovute dal precedente proprietario. Le dichiarazioni di avvenuto pagamento riportate in atti deliberativi non costituivano prova scritta idonea, gravando comunque sulla ricorrente l’onere di dimostrare l’estinzione del debito.

Rigettata anche la domanda risarcitoria per la legittimità dell’operato comunale, il ricorso è stato dichiarato infondato, con nulla sulle spese per la mancata costituzione dell’Amministrazione.