Abuso edilizio e nullaosta condominiale: necessaria la verifica del titolo edilizio (TAR Sardegna n. 645 del 07.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La richiesta di un titolo edilizio, ivi inclusa l’istanza di accertamento di conformità con esecuzione di opere, deve essere presentata da chi sia effettivamente legittimato, spettando all’amministrazione la verifica della sussistenza dei limiti civilistici all’intervento. Nell’ipotesi in cui l’opera, ancorché realizzata su area di proprietà esclusiva del condomino, incida sulla sagoma dell’edificio alterandone le linee architettoniche, è necessaria l’esecuzione dei lavori in assenza del consenso degli altri condomini, reso ai sensi dell’art. 1122 c.c. con il pronunciamento dell’assemblea. La condizione del nullaosta condominiale risponde all’esigenza di verificare la legittimazione del richiedente e non risulta irragionevole, atteso che l’amministrazione non può avere agevole accesso ad eventuali regolamenti condominiali limitativi delle facoltà del proprietario.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un appartamento al piano terra di un edificio condominiale, realizzava in assenza di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica un vano ad uso residenziale nel giardino di sua proprietà esclusiva. Il Comune, accertato l’abuso, rigettava la prima istanza di accertamento di conformità e ordinava la demolizione del manufatto. In pendenza del giudizio avverso tali atti, la ricorrente presentava una seconda istanza di sanatoria volta a qualificare il vano come volume tecnico, proponendo opere di adeguamento che avrebbero comportato la chiusura del collegamento con la residenza e l’apertura di un nuovo varco sulla facciata nord. Il Comune rigettava anche detta istanza per mancanza del nullaosta del condominio alle opere, determinando l’impugnazione del diniego con ricorso per motivi aggiunti, mentre il ricorso introduttivo veniva dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso per motivi aggiunti, ravvisando la correttezza del diniego comunale. In primo luogo, ha chiarito che la necessità del nullaosta condominiale non trova il suo fondamento nell’art. 16, c. 2-bis, l.r. 23/1985, ma nell’art. 11 d.P.R. n. 380/2001, il quale impone all’amministrazione di verificare la sussistenza dei limiti civilistici per realizzare l’intervento edilizio da assentire, non potendo attribuire un titolo a chi non sia effettivamente legittimato.

Quanto alla fattispecie concreta, il Tribunale ha ricondotto la questione all’ambito applicativo dell’art. 1122 c.c. Le opere realizzate e quelle progettate, incidendo sulla sagoma dell’edificio e sulla sua conformazione planivolumetrica, non possono ritenersi consentite al singolo condomino senza il pronunciamento dell’assemblea. La sola comunicazione all’amministratore, prevista dal secondo comma della norma, non equivale ad assenso, dovendo sulla questione pronunciarsi l’assemblea, come desumibile anche dalla più recente giurisprudenza amministrativa richiamata in motivazione.

La pronuncia ha precisato che la modifica della sagoma dell’edificio, realizzata anche su area di proprietà esclusiva, lede il decoro architettonico dell’immobile, bene comune per eccellenza. L’assenso assembleare è pertanto necessario a prescindere da ogni soggettiva valutazione estetica, in applicazione del principio generale di cui all’art. 1120 c.c., richiamato per eadem ratio. Logicamente, l’amministrazione non può considerare sussistente la legittimazione del richiedente in assenza di tale consenso, non potendo accedere ad eventuali regolamenti condominiali che impongano limiti più stringenti.

Il Tribunale ha infine ritenuto non fondato anche il motivo di illegittimità derivata del diniego, atteso il carattere improcedibile del ricorso introduttivo dal quale tale vizio avrebbe dovuto trarre origine. La sintetica motivazione del provvedimento impugnato è stata comunque ritenuta intellegibile e idonea a rendere edotta la ricorrente delle ragioni del diniego, essendo state le osservazioni procedimentali valutate e superate dall’amministrazione.