Condono edilizio e vincolo paesaggistico: sanatoria esclusa per gli abusi volumetrici (TAR Sardegna n. 198 del 02.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condono edilizio di cui all’art. 32 d.l. n. 269/2003, convertito con modificazioni dalla l. n. 326/2003, non può operare per gli abusi maggiori realizzati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, ancorché di inedificabilità relativa, quando il vincolo sia antecedente alla esecuzione delle opere e queste siano state realizzate in assenza o difformità dal titolo edilizio. In tali zone sono sanabili soltanto gli abusi formali e gli interventi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 alla l. n. 326/2003. La legge regionale non può ampliare l’area del condono rispetto alla disciplina statale, trattandosi di materia riservata alla competenza legislativa dello Stato. L’incremento di volumetria o di superficie, anche derivante da cambio di destinazione d’uso, esclude la ammissibilità della sanatoria a prescindere dal rilascio del nulla osta paesaggistico. Il decorso del tempo non radica alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione edilizia abusiva.

Il Fatto

La controversia riguarda il diniego di condono edilizio opposto dal Comune a un privato proprietario di un’unità immobiliare ricadente in zona sottoposta a vincolo paesaggistico sin dal 1966. Il ricorrente aveva presentato, nel dicembre 2004, domanda di sanatoria ex art. 32 d.l. n. 269/2003 per opere di ampliamento con aumento di volumetria e cambio di destinazione d’uso da negozio ad abitazione, versando l’oblazione richiesta. L’Amministrazione aveva comunicato i motivi ostativi e, nonostante le deduzioni difensive e l’avvenuta acquisizione del nulla osta dell’Ufficio Tutela, aveva adottato il diniego definitivo nel marzo 2021. Avverso tale atto il privato proponeva ricorso deducendo la violazione della normativa regionale che avrebbe consentito la sanatoria degli abusi in zona vincolata in presenza del nulla osta paesaggistico, nonché il legittimo affidamento ingenerato dal decorso del tempo.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha respinto entrambi i motivi di ricorso, richiamando il consolidato orientamento giurisprudenziale in materia di c.d. terzo condono. In particolare, ha ricordato che il combinato disposto dell’art. 32, comma 27, d.l. n. 269/2003 e dell’Allegato 1 alla l. n. 326/2003 preclude la sanatoria degli abusi realizzati su immobili vincolati quando ricorrono tre condizioni: l’imposizione del vincolo prima della esecuzione delle opere, la realizzazione in assenza o difformità dal titolo, e la non conformità alle norme urbanistiche. In presenza di vincolo paesaggistico, sia esso assoluto o relativo, sono condonabili soltanto gli abusi formali e gli interventi minori di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

La fattispecie in esame è stata ricondotta alla tipologia n. 1 dell’Allegato 1, involgendo la realizzazione di nuova volumetria e superficie in zona vincolata. La Corte ha precisato che le opere di cui ai numeri 1, 2 e 3 non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria, a prescindere dalla conformità urbanistica e dalla natura relativa del vincolo, e che il nulla osta paesaggistico eventualmente rilasciato non è elemento idoneo a superare l’ostatività assoluta prevista dalla normativa statale.

Con riferimento alle deduzioni fondate sulla legge regionale n. 4/2004, il Collegio ha richiamato la giurisprudenza della Corte costituzionale che ha escluso la possibilità per la legge regionale di ampliare l’ambito applicativo del condono rispetto alla disciplina statale. La Corte ha precisato che, a differenza dei condoni di cui alle leggi n. 47/1985 e n. 724/1994, il terzo condono ha un oggetto più circoscritto, con conseguente carattere ostativo alla sanatoria anche in presenza di vincoli che non comportino inedificabilità assoluta.

Quanto al secondo motivo, il Tribunale ha escluso la tutelabilità dell’affidamento del privato, osservando che il decorso del tempo non sana l’abuso e che l’interessato non può dolersi della mancata adozione di precedenti atti repressivi da parte dell’Amministrazione. Il ricorso è stato pertanto respinto, con compensazione delle spese in ragione della peculiarità della vicenda.