Diritti edificatori e quote di s.l.: diniego di delocalizzazione tra comparti senza espressa previsione (TAR Lombardia n. 3888 del 23.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La superficie lorda massima insediabile in un comparto di piano attuativo non può essere intesa come capacità volumetrica liberamente delocalizzabile, dovendo essere letta congiuntamente all’indice fondiario e alle prescrizioni qualitative che la integrano, ivi incluse le quote di edilizia residenziale convenzionata. La mancata realizzazione della quota di edilizia sociale, alterando l’equilibrio funzionale previsto in sede pianificatoria, non può essere convertita in maggiore s.l. libera né nella sua successiva delocalizzazione. Il trasferimento di diritti edificatori da un comparto a un altro è ammissibile solo in presenza di un’espressa previsione dello strumento pianificatorio che lo consenta.

Il Fatto

Una società di gestione del risparmio, proprietaria di aree disciplinate dal piano attuativo obbligatorio PA2 Natta – Sud, chiedeva al Comune di Milano di poter allocare una quota di s.l. pari a 4.671 mq nel contiguo comparto PA2 Natta – Nord ovvero, in subordine, di iscrivere tale quota nel registro comunale dei diritti edificatori per trasferirla liberamente. Il Comune respingeva l’istanza, assumendo che la rinuncia alla realizzazione dell’edilizia residenziale convenzionale avesse determinato l’assetto volumetrico dei due piani attuativi. La società impugnava il diniego deducendone l’illegittimità per violazione delle norme del P.G.T. e disparità di trattamento rispetto alla controinteressata.

La Motivazione della Corte

Il TAR Lombardia, prescindendo dalle eccezioni di improcedibilità e inammissibilità, ha ritenuto il ricorso infondato nel merito. Il Collegio ha evidenziato che la s.l. massima di 19.838 mq prevista dall’art. 26, comma 4, delle N.d.A. del Piano delle Regole non può essere letta disgiuntamente dalla clausola che impone il rispetto dell’indice fondiario massimo di 4,5 mc/mq e dall’obbligo di destinare una quota di 3.667 mq a edilizia residenziale convenzionata.

La ricorrente aveva rinunciato a realizzare tale quota sociale, con la conseguenza che la volumetria non poteva essere convertita in edilizia residenziale libera o nella sua delocalizzazione. In proposito, il Tribunale ha rilevato che la mancata realizzazione dell’edilizia sociale altera l’equilibrio funzionale del piano e potrebbe persino precludere l’approvazione del complessivo Piano attuativo, non potendo il privato conseguire un indebito vantaggio da una maggiore s.l. libera, certamente più remunerativa di quella convenzionata.

Quanto alla possibilità di trasferire l’asserita eccedenza verso altri ambiti, il Collegio ha escluso tale facoltà in assenza di una espressa previsione dello strumento pianificatorio. A sostegno di tale interpretazione è stata richiamata la diversa disciplina del “P.A. Basmetto”, per il quale era testualmente ammesso il trasferimento parziale del diritto edificatorio. La fondatezza di tale lettura è stata confermata dalla successiva deliberazione di Giunta n. 1161/2025 che, approvando il PA2 Natta – Nord, ha ridotto la s.l. edificabile eliminando i 1.500 mq acquisiti dalla ricorrente, ritenendo non ammissibile la traslazione delle volumetrie dal PA2 Sud al PA2 Nord proprio per l’assenza di una previsione normativa in tal senso.

Alla luce di tali considerazioni, il diniego comunale è stato ritenuto legittimo, risultando infondata anche la dedotta disparità di trattamento rispetto alla posizione della controinteressata. Il ricorso è stato pertanto respinto, con compensazione delle spese di giudizio avuto riguardo alla peculiarità della controversia.