Recupero sottotetto tra vincolo paesaggistico e fascia ferroviaria: il TAR dispone verificazione (TAR Molise n. 163 del 30.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La chiusura di un sottotetto esistente, realizzata all’interno della sagoma dell’edificio, non costituisce automaticamente nuova costruzione ai fini della disciplina sulle distanze ferroviarie, ma richiede una valutazione tecnica circa l’effettiva aggressione alla fascia di rispetto. La verifica della compatibilità paesaggistica dell’intervento postula l’accertamento concreto dell’impatto percettivo dell’opera sul contesto costiero tutelato dal piano paesistico e dal D.M. 18.04.1985, non potendo il diniego fondarsi su valutazioni astratte e apodittiche. Quando l’istruttoria sia carente e le questioni tecniche risultino controverse tra le parti, il giudice amministrativo può disporre una verificazione tecnica ai sensi dell’art. 66 cod. proc. amm., fissando contestualmente l’udienza pubblica di merito ai sensi dell’art. 55, comma 10, cod. proc. amm.

Il Fatto

La società ricorrente aveva ottenuto titoli edilizi per la costruzione di tre fabbricati sul lungomare di Termoli. Per il fabbricato denominato “Lotto C” era stata realizzata una tettoia in legno sulla sommità, a protezione dei piani sottostanti, sulla quale era stato installato un impianto fotovoltaico. A causa delle intemperie, che creavano un “effetto vela” con rischio di distacco della copertura, la società presentava al Comune istanza per chiudere il sottotetto e trasformarlo in unità immobiliari, ai sensi dell’art. 4-bis della legge regionale Molise n. 25/2008.

Il Comune indiceva la conferenza di servizi. Tutte le amministrazioni rendevano parere favorevole, tranne la Soprintendenza e la Rete Ferroviaria Italiana, che esprimevano pareri negativi. Nonostante le osservazioni della ricorrente, che evidenziava come la chiusura con infissi in vetro non determinasse danno paesaggistico e come l’intervento fosse contenuto nella sagoma esistente, le amministrazioni confermavano i propri dinieghi. La società impugnava gli atti, deducendo violazione dell’art. 146 d.lgs. n. 42/2004, degli artt. 2, 3, 14, 14-bis, 17-bis e 21-nonies della legge n. 241/1990, nonché difetto di istruttoria e illogicità dei pareri negativi.

La Motivazione della Corte

Il TAR Molise, nella camera di consiglio del 29 aprile 2026, ha ritenuto necessario disporre una verificazione tecnica prima di pronunciarsi sull’istanza cautelare, incaricando il Presidente dell’Ordine degli Architetti di Campobasso o un tecnico delegato. Il collegio ha evidenziato che la decisione richiede l’accertamento di complesse questioni fattuali e tecniche.

Quanto al profilo paesaggistico, il giudice ha rilevato che il parere negativo della Soprintendenza si fondava sulla creazione di circa 1.800 metri cubi di nuovi volumi residenziali al di sotto della tettoia, sul lastrico solare di un edificio di sette piani. Il verificatore dovrà accertare se l’intervento alteri la percezione armonica tra l’altezza degli edifici esistenti e quella dell’edificio in progetto, nonché se incida sulla linea prospettica dell’ultimo piano residenziale e sul contesto paesaggistico costiero tutelato dal D.M. 18.04.1985 e dalle NTA del piano paesistico.

Sul versante della sicurezza ferroviaria, il TAR ha rilevato il contrasto tra la posizione della ricorrente — secondo cui la chiusura avverrebbe all’interno della sagoma esistente, senza aggravio della fascia di rispetto — e quella di RFI, che qualifica l’intervento come cambio di destinazione d’uso ascrivibile a nuova costruzione residenziale, non ammessa nella fascia di rispetto ai sensi degli artt. 49 e 56 del d.P.R. n. 753/1980. L’immobile dista circa 20 metri dalla più vicina rotaia della linea Bologna-Lecce, e il verificatore dovrà stabilire se la versione progettata possa aggravare l’incidenza sulla sicurezza dell’esercizio ferroviario.

Il collegio ha formulato sei quesiti specifici, concernenti la natura dell’intervento, l’impatto percettivo sul paesaggio costiero e l’incidenza sulla sicurezza ferroviaria. Ha assegnato al verificatore il termine di sessanta giorni per il deposito della relazione, consentendo alle parti costituite di partecipare ai sopralluoghi e di depositare memorie e documenti, anche con l’assistenza di periti di parte.

Ritenendo sussistenti i presupposti di cui all’art. 55, comma 10, cod. proc. amm., il TAR ha fissato sin d’ora l’udienza pubblica del 7 ottobre 2026 per la decisione di merito, disponendo la comunicazione dell’ordinanza alle parti costituite e al Presidente dell’Ordine degli Architetti di Campobasso. Le spese sono state riservate alla decisione definitiva.