Autotutela su permesso di costruire: il termine decorre dalla conoscenza qualificata del vizio (TAR Sardegna n. 1076 del 23.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il termine per l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio di un permesso di costruire decorre non dal mero rilascio del titolo, ma dal momento in cui l’Amministrazione acquisisce una conoscenza piena, univoca e giuridicamente qualificata della carenza del presupposto soggettivo legittimante. In caso di rappresentazione incompleta o non veritiera resa dal richiedente, il decorso del tempo non determina alcun affidamento giuridicamente tutelabile alla conservazione del titolo. La legittimità del provvedimento di annullamento va valutata secondo il principio del tempus regit actum, con conseguente irrilevanza delle vicende sopravvenute, incluso il successivo trasferimento della proprietà del bene.

Il Fatto

La ricorrente impugnava il provvedimento con cui il Comune aveva disposto l’annullamento d’ufficio di una concessione edilizia rilasciata nel 2005, ai sensi dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990. L’Amministrazione aveva avviato il procedimento ritenendo insussistente, al momento del rilascio, un idoneo titolo di disponibilità dell’immobile, in quanto la richiedente si era dichiarata promissaria acquirente in forza di un contratto preliminare cui non era seguito il trasferimento definitivo della proprietà.

A fondamento dell’iniziativa, il Comune richiamava gli esiti istruttori emersi in un contenzioso edilizio e una sentenza del TAR Sardegna che aveva accertato la natura meramente preliminare del titolo negoziale. La ricorrente deduceva, tra l’altro, l’avvenuto superamento del termine massimo di esercizio del potere di autotutela e il difetto di motivazione circa l’interesse pubblico all’annullamento, evidenziando anche la pendenza di un giudizio civile ai sensi dell’art. 2932 c.c. per il trasferimento coattivo della proprietà.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha esaminato congiuntamente i motivi di ricorso, attenendo entrambi alla tenuta complessiva dell’esercizio del potere di autotutela. Richiamato l’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, il Collegio ha evidenziato che la titolarità del diritto reale o la disponibilità del bene costituisce presupposto soggettivo indefettibile del titolo edilizio, con un limite alla regola generale del rilascio salvi i diritti dei terzi quando il Comune sappia che il diritto del richiedente è contestato.

Sul primo motivo, la sentenza ha chiarito che la questione della tempestività non può risolversi in termini automatici: ciò che rileva è il momento in cui l’Amministrazione ha acquisito piena e qualificata conoscenza dei presupposti dell’illegittimità. Nel caso di specie, tale momento coincideva con la sentenza del TAR Sardegna n. 877 del 2023 e con le contestazioni formalmente rappresentate dalla controinteressata, che avevano fatto emergere un contrasto attuale e documentato sulla titolarità del bene. La ricorrente, inoltre, aveva omesso di rappresentare che parte dell’immobile era di proprietà di un terzo estraneo al preliminare, senza che fosse stato acquisito il consenso alle opere.

La motivazione richiama la giurisprudenza secondo cui il superamento del limite temporale è ammissibile non solo in caso di dichiarazioni oggettivamente false, ma anche quando l’Amministrazione sia stata indotta in errore da una rappresentazione non corrispondente alla reale situazione di fatto, purché accertata in modo inequivoco. In tali ipotesi, l’onere motivazionale può ritenersi soddisfatto dal richiamo all’erronea rappresentazione, non essendo configurabile un affidamento meritevole di tutela (richiamati Cons. Stato, Ad. Plen. n. 8 del 2017 e successive pronunce).

Quanto all’interesse pubblico, il Collegio ha ritenuto che lo stesso sia in re ipsa nella rimozione di atti emessi sulla base di comportamenti invasivi delle posizioni di terzi, richiamando l’Adunanza Plenaria n. 9 del 2017 che richiede comunque una valutazione, sia pure sintetica, desumibile nel caso dalla natura radicale del vizio. È stato infine escluso ogni rilievo alla definizione del giudizio civile ex art. 2932 c.c. e al successivo trasferimento della proprietà, in applicazione del principio del tempus regit actum. Il ricorso è stato respinto, con compensazione delle spese per la peculiarità della vicenda.