Il cambio di destinazione da deposito ad abitazione è urbanisticamente rilevante (TAR Lazio n. 922 del 28.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di un fabbricato da deposito e cantina a civile abitazione integra un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, realizzato tra categorie funzionalmente autonome e non omogenee, in quanto incide sul carico urbanistico e sulla modificazione delle oggettive attitudini funzionali del bene. Detto intervento è soggetto a permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, non rientrando nella nozione di cambio di destinazione d’uso operato dall’art. 23-ter del medesimo decreto, che concerne esclusivamente i mutamenti realizzati nell’ambito della stessa categoria funzionale. L’ordine di demolizione non richiede una motivazione specifica sul concreto interesse pubblico, essendo tale interesse definito a monte dal legislatore nel dovere di ripristinare la legalità urbanistico-edilizia violata; né il decorso del tempo dalla commissione dell’abuso, né la buona fede del proprietario acquirente, né il pericolo di crollo della parte legittimamente edificata incidono sulla legittimità dell’atto, attenendo la fiscalizzazione dell’abuso alla sola fase esecutiva.

Il Fatto

Il Comune di Frosinone ingiungeva ai proprietari, ai sensi dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001, la demolizione di opere abusive consistenti nella ristrutturazione di manufatti in difformità dalla concessione edilizia rilasciata nel 1995: era stato realizzato un piano interrato non previsto, i due corpi di fabbrica preesistenti destinati a deposito e cantina erano stati riuniti con un volume intermedio e il tutto era stato adibito a civile abitazione. Gli odierni ricorrenti avevano acquistato l’immobile dalla dante causa, che aveva ottenuto l’autorizzazione sismica sul progetto difforme, e contestavano l’ordinanza deducendo l’affidamento ingenerato dal tempo trascorso, l’erroneo richiamo normativo, il pericolo di crollo delle porzioni fuori terra e l’irrilevanza urbanistica del cambio di destinazione d’uso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha disatteso il primo motivo, fondato sull’affidamento e sulla buona fede, richiamando il consolidato principio per cui l’ordine di demolizione è atto dovuto e rigorosamente vincolato, sufficientemente motivato dalla descrizione delle opere e dall’indicazione delle ragioni di abusività. Il mero decorso del tempo dalla commissione dell’abuso non incide sulla legittimità dell’esercizio del potere repressivo, mentre la buona fede del proprietario acquirente non ha alcun rilievo scriminante, trattandosi di illecito permanente sanzionato in via ripristinatoria a prescindere dall’accertamento del dolo o della colpa.

Quanto al secondo motivo, il Tribunale ha chiarito che per gli interventi di ristrutturazione edilizia abusivi la sanzione da adottare è sempre e comunque quella demolitoria di natura reale. La possibilità di sostituirla con la sanzione pecuniaria, cd. fiscalizzazione dell’abuso, è contemplata dal comma 2 dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001 unicamente nel caso di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale circa l’impossibilità del ripristino, ma tale evenienza può essere fatta valere esclusivamente nella fase esecutiva dell’ordine, senza incidere sulla validità dell’atto impugnato.

Il terzo motivo è stato respinto sulla base del rilievo che la trasformazione da deposito e cantina a civile abitazione comporta il passaggio tra categorie funzionalmente autonome e non omogenee. Tale mutamento, incidendo sul carico urbanistico e sulle oggettive attitudini funzionali del bene, non può ritenersi urbanisticamente irrilevante e non è riconducibile all’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, che concerne i soli cambi di destinazione realizzati nell’ambito della medesima categoria urbanistica. Il passaggio da cantina a locale abitabile richiede, pertanto, il rilascio del permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, considerata anche la diversa classificazione catastale dei locali di deposito rispetto alle unità abitative e la necessità che l’abitazione sia provvista dei requisiti di agibilità non richiesti per una pertinenza.

Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di lite in favore del Comune resistente.