Compatibilità paesaggistica e difformità strutturali: irrilevanza della distinzione tra volumi tecnici e volumi utili (TAR Lazio n. 13575 del 23.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004 può avere ad oggetto esclusivamente opere già esistenti ed eseguite, non potendo il giudice amministrativo esprimere valutazioni vincolanti su ipotesi di completamento di un edificio. Le difformità consistenti nell’innalzamento di quote di piano e interpiano non sono suscettibili di valutazione atomistica, dovendosi considerare l’effetto complessivo sull’immobile, sicché il maggior volume che ne deriva, ove superiore alle soglie di tolleranza di cui all’Allegato A del DPR n. 31/2017, rende inammissibile la sanatoria. Inoltre, la regola urbanistica che esclude i volumi tecnici dal calcolo della volumetria edificabile non è invocabile per ampliare le fattispecie tassative di sanatoria paesaggistica, finalizzate alla salvaguardia della percezione visiva e del contesto paesaggistico.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un compendio immobiliare in Roma, aveva ottenuto nel 2015 un permesso di costruire per la demolizione e ricostruzione di un fabbricato con cambio di destinazione d’uso da uffici ad albergo, assistito da autorizzazione paesaggistica. In corso d’opera, aveva depositato una SCIA per talune difformità, ritenuta dal TAR — con precedente sentenza — inidonea a legittimare variazioni essenziali in area vincolata. La società aveva quindi presentato istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. n. 42/2004 per sanare le difformità, ma la Regione Lazio ne aveva dichiarato l’inammissibilità, rilevando che l’edificio risultava ancora in corso di costruzione e che l’elaborato grafico allegato non rappresentava lo stato attuale, ma un’ipotesi di completamento, dalla quale emergeva comunque un aumento di volumetria superiore al 2%.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha ricostruito il percorso motivazionale del provvedimento impugnato, osservando che il nucleo della decisione regionale non risiedeva tanto nello stato di non ultimazione dell’edificio, quanto nell’avvenuta realizzazione di modifiche strutturali rispetto ai titoli abilitativi: innalzamento della quota del primo piano, variazione in aumento di tutte le quote interpiano e conseguente incremento volumetrico complessivo dell’edificio. Difformità che, sulla base del calcolo planivolumetrico della stessa ricorrente, superavano le soglie di tolleranza del 2% previste dall’Allegato A del DPR n. 31/2017, escludendo la possibilità di prescindere dalla preventiva autorizzazione paesaggistica.

Il Collegio ha disatteso la tesi della ricorrente per cui l’Amministrazione avrebbe dovuto limitare lo scrutinio alle sole opere già realizzate, escludendo le parti non ancora costruite. Trattandosi di difformità consistenti nell’innalzamento di quote, ha ritenuto non predicabile una valutazione atomistica: il completamento dell’edificio con la realizzazione dei maggiori volumi troverebbe la propria unica causa proprio negli innalzamenti di quote censurati, sicché la valutazione deve essere condotta in un’ottica finalistica e di risultato complessivo sull’immobile.

Il TAR ha inoltre respinto la tesi secondo cui i maggiori volumi sarebbero ascrivibili esclusivamente a volumi tecnici, da escludere dal calcolo della volumetria utile ai fini della sanatoria. Richiamando il costante orientamento del Consiglio di Stato (II Sezione, n. 1260 del 2025; II Sezione, n. 9263 e n. 5304 del 2024), il Collegio ha ribadito che non è possibile distinguere tra volume tecnico e altro tipo di volume, essendo il rilascio della compatibilità paesaggistica precluso in presenza di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero un aumento di quelli legittimamente realizzati. La regola urbanistica che porta a escludere i volumi tecnici dal calcolo della volumetria edificabile, fondata sul bilanciamento di interessi connessi all’uso del territorio, non può essere invocata per ampliare le fattispecie tassative — e di stretta interpretazione — di sanatoria paesaggistica, poste a tutela della percezione visiva e della conservazione del contesto paesaggistico.

Quanto alla mancata richiesta di documentazione integrativa, il Collegio ha osservato che l’elaborato grafico era stato più che sufficiente a consentire la valutazione di quanto realizzato e della sua integrazione nel progetto complessivo. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con compensazione delle spese di lite in ragione della complessità della fattispecie.