La superficie utile agibile comprende i locali accessori interrati: interpretazione del sintagma “emergente” (TAR Valle d’Aosta n. 1 del 02.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il dovere dell’amministrazione di esaminare le osservazioni presentate dall’interessato in sede procedimentale non implica una confutazione analitica delle allegazioni, essendo sufficiente la motivazione complessiva e logica a sostegno del provvedimento. La locuzione “superficie emergente” contenuta nelle norme tecniche di attuazione deve essere interpretata come sinonimo di superficie “risultante” o “derivante”, e non già quale superficie “emergente dal suolo”, sicché i locali accessori interrati, ove non funzionalmente connessi alle singole unità immobiliari, concorrono al computo della superficie utile agibile. Il parere pro veritate reso da un professionista su richiesta dell’amministrazione costituisce mero apporto conoscitivo non vincolante, ontologicamente diverso dal parere di un organo consultivo, e non deve essere necessariamente richiamato nel provvedimento finale. In presenza di motivazione plurima, il diniego è legittimo se una sola delle ragioni giustificatrici resiste alle censure, con assorbimento delle doglianze relative alle altre.

Il Fatto

La società ricorrente chiedeva al Comune l’approvazione di un piano urbanistico di dettaglio per la realizzazione di un edificio commerciale con locali interrati destinati a magazzino e accessori. L’amministrazione, dopo il preavviso di diniego, dichiarava inammissibile il PUD, ritenendo che le superfici accessorie del piano interrato dovessero essere computate nella superficie utile agibile e rilevando il mancato rispetto delle prescrizioni sulle rampe di accesso. La società impugnava il provvedimento, deducendo vizi di violazione di legge, difetto di istruttoria e di motivazione, mentre con motivi aggiunti contestava la mancata considerazione di un parere legale favorevole reso all’amministrazione.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha respinto il primo motivo, osservando che l’obbligo di esaminare le osservazioni non comporta la necessità di una confutazione analitica, essendo sufficiente una motivazione complessiva che renda comprensibile il percorso decisionale. L’onere valutativo è attenuato quando le deduzioni del privato contengono valutazioni giuridiche e non elementi fattuali, come nel caso in cui l’interessato invochi una determinata interpretazione delle norme tecniche di attuazione.

Quanto al secondo motivo, il Collegio ha precisato che il diniego non si fondava sull’art. 46, comma 5, delle NTA, bensì sulle definizioni della delibera della Giunta regionale che include nella superficie utile agibile i locali accessori non funzionalmente connessi alle unità immobiliari, anche se interrati. La lettura coordinata delle disposizioni impone di conteggiare tali locali nella SUA, essendo la superficie utile agibile una misura ricavata per sottrazione dalla superficie lorda, che comprende tutti i piani, entro e fuori terra.

Il TAR ha quindi interpretato la parola emergente come sinonimo di risultante o derivante, escludendo la tesi della superficie “dal suolo”. Il concetto di emergenza dal terreno è di regola riferito alla volumetria e non alla superficie, e nessuna disposizione definisce una “superficie emergente” contrapposta a quella “non emergente”.

Con riferimento ai motivi aggiunti, il Tribunale ha chiarito che il parere pro veritate reso da un professionista è un mero apporto conoscitivo, non assimilabile al parere di un organo consultivo: l’amministrazione non è tenuta a richiamarlo né a motivare le ragioni per cui se ne discosta.

Avendo ritenuto infondate le censure avverso la prima ratio decidendi, autonoma e idonea a sostenere il diniego, il Collegio ha dichiarato assorbito l’esame del terzo motivo, in applicazione del principio per cui, in presenza di una motivazione plurima, il provvedimento è legittimo se una sola delle ragioni resiste alle censure. Le spese sono state compensate per la natura interpretativa delle questioni.