Condono edilizio e volumetria complessiva: unitarietà del complesso immobiliare (TAR Lazio n. 14246 del 11.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della sanatoria edilizia, l’opera abusiva va identificata con riferimento all’unitarietà dell’immobile o del complesso immobiliare, ove realizzato in esecuzione di un disegno unitario. È irrilevante la suddivisione del complesso in più unità abitative e la presentazione di istanze di condono separate qualora tutte imputabili ad un unico centro sostanziale di interesse, poiché tale condotta integra un espediente finalizzato ad aggirare i limiti di volume ammessi dalla legge. L’Amministrazione, in sede di nuovo esercizio del potere dopo l’annullamento giurisdizionale per difetto di motivazione, può legittimamente rigettare l’istanza ove dalla rinnovata istruttoria emerga il superamento della volumetria massima sanabile, desumibile dagli elaborati tecnici prodotti dagli stessi istanti, ancorché l’edificio sia privo delle tamponature perimetrali.

Il Fatto

La controversia riguarda il diniego di sei istanze di condono edilizio, presentate ai sensi della legge regionale Lazio n. 12/2004, per la realizzazione senza titolo di un edificio composto da piano terra, primo e secondo piano, per complessive sei unità abitative, non adibite a prima abitazione. Per ciascuna unità era stata presentata una distinta domanda di sanatoria, tutte riconducibili al medesimo nucleo familiare.

A seguito di un primo rigetto, annullato dal Consiglio di Stato per difetto di istruttoria in ordine all’esatta determinazione della volumetria, l’Amministrazione aveva riaperto il procedimento e, all’esito di una nuova disamina tecnica, aveva nuovamente adottato provvedimenti di diniego. I ricorrenti impugnavano tali determinazioni, deducendo, tra l’altro, la violazione del giudicato e l’illegittimità del computo unitario della volumetria.

La Motivazione della Corte

Il TAR Lazio ha preliminarmente circoscritto l’ambito della dedotta violazione del giudicato, rilevando come la pronuncia del Consiglio di Stato avesse riguardato solo tre delle sei istanze di condono. Ha quindi verificato che l’Amministrazione, contrariamente all’assunto dei ricorrenti, aveva emesso i nuovi provvedimenti di rigetto sulla base di una motivazione più approfondita, dando seguito alle perplessità sollevate dal giudice d’appello in merito all’insufficienza istruttoria.

Nel merito, il Collegio ha ritenuto corretto l’operato dell’Amministrazione laddove aveva considerato le sei unità immobiliari come un complesso unitario, facente capo ad un unico soggetto legittimato, al fine di evitare l’elusione del limite legale di consistenza dell’opera. Il TAR ha richiamato il principio per cui l’opera edilizia abusiva va identificata con riferimento all’unitarietà del complesso immobiliare quando realizzato in esecuzione di un disegno unitario, essendo irrilevante la presentazione di istanze separate tutte imputabili ad un unico centro sostanziale di interesse.

Dalla rinnovata istruttoria era emersa una volumetria complessiva pari a mc. 1.562,70, superiore al limite di mc. 600,00 previsto dall’art. 2, commi 1 e 2, lett. b), della L.R. Lazio n. 12/2004 per le unità non adibite a prima abitazione. Tali dati erano stati desunti dagli elaborati tecnici prodotti dagli stessi istanti in sede di presentazione delle domande di condono, il che escludeva ogni profilo di carenza motivazionale.

Il TAR ha infine respinto la censura relativa alla mancata considerazione delle osservazioni presentate ai sensi dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990, accertando che le stesse erano state oggetto di specifica valutazione. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con compensazione delle spese di lite in ragione della peculiarità della controversia.