Mancata consegna del certificato di agibilità e recesso dal preliminare: inadempimento valutato alla data del rogito (Cass. civ. Sez. 2 n. 2132 del 02.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità, o l’insussistenza delle condizioni per il suo rilascio, integra un inadempimento del promittente venditore che incide sul piano dell’adempimento e non su quello della validità del contratto. Nei contratti preliminari di compravendita, la gravità di tale inadempimento va valutata con riferimento alla situazione esistente alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, essendo irrilevante la conformità dell’immobile a epoche anteriori o posteriori. La mancata consegna del certificato di agibilità alla data del rogito, contrattualmente prevista, legittima il recesso del promissario acquirente ai sensi dell’art. 1385, secondo comma, cod. civ., senza che rilevi la dedotta sussistenza dei requisiti per l’ottenimento al momento della firma del preliminare.

Il Fatto

Un soggetto, promissario acquirente di una porzione di fabbricato condominiale, conveniva in giudizio i promittenti venditori, chiedendo l’accertamento della legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare stipulato anni prima, ai sensi dell’art. 1385, secondo comma, cod. civ. L’attore deduceva che i venditori si erano obbligati, con una clausola contrattuale, a consegnare entro la data del rogito notarile l’attestato di certificazione energetica e il certificato di agibilità dell’immobile, ma non vi avevano provveduto. Chiedeva, pertanto, la condanna dei promittenti venditori alla restituzione del doppio della caparra versata.

Il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo che la mancanza del certificato di agibilità integrasse un grave inadempimento legittimante il recesso, risultando l’immobile, alla data prevista per il rogito, non conforme alle norme edilizie e privo di requisiti obbligatori per ottenere l’agibilità. La Corte d’appello, adita dai soccombenti, rigettava l’gravame, confermando la gravità dell’inadempimento e la legittimità del recesso. I promittenti venditori proponevano quindi ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, investita del ricorso, ha esaminato due motivi di impugnazione. Con il primo motivo, i ricorrenti denunciavano la violazione degli artt. 1453 e 1385, secondo comma, cod. civ. e del d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che la mancata consegna del certificato di agibilità non fosse di per sé sufficiente a legittimare il recesso, richiedendosi un accertamento concreto sulla gravità dell’inadempimento in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene. A loro avviso, l’immobile era comunque idoneo all’uso pattuito.

La Suprema Corte ha preliminarmente richiamato il proprio costante orientamento, secondo cui il mancato rilascio del certificato di agibilità integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, configurabile come eccezione ex art. 1460 cod. civ. o come fonte di pretesa risarcitoria. Ha precisato che tale principio si applica a maggior ragione ai contratti preliminari, incidendo l’inadempimento sul piano dell’adempimento e non su quello della validità del contratto, citando Cass. Sez. 6-2, n. 10665 del 2020 e Cass. Sez. 2, n. 23265 del 2019.

Quanto alla valutazione di gravità, la Corte ha ritenuto corretta la decisione della Corte territoriale di considerare determinante la situazione esistente alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, quando l’immobile era privo non solo del certificato ma anche dei requisiti per ottenerlo. Ha così escluso che la conformità catastale o l’epoca di insorgenza di una macchia di umidità potessero essere elementi rilevanti, risolvendosi la censura in una richiesta di riesame dei fatti, inammissibile in sede di legittimità.

Il secondo motivo, incentrato sull’omesso esame di una S.C.I.A. e di una relazione peritale, è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha rilevato che, trattandosi di una decisione “doppia conforme”, la censura era preclusa ai sensi dell’art. 348-ter, quarto comma, cod. proc. civ., essendo le statuizioni dei due giudici di merito fondate sul medesimo iter logico-argomentativo. In ogni caso, i giudici di appello avevano esaminato la documentazione, ritenendola irrilevante perché relativa a vicende successive alla data del rogito e, comunque, non decisiva ai fini del giudizio.

In definitiva, la Corte ha rigettato il ricorso, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese processuali in favore del controricorrente.