Mutamento di destinazione d’uso della cantina e carico urbanistico: è necessaria la sanzione demolitoria (TAR Lazio n. 13118 del 16.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso da cantina ad abitazione, ancorché realizzato senza opere, configura una variazione essenziale sanzionabile, poiché implica il passaggio tra diverse categorie funzionali e un aumento del carico urbanistico. In tali ipotesi, ai sensi degli artt. 23-ter, 3, comma 1, lett. e), e 10 del d.P.R. n. 380/2001, è sempre necessario il permesso di costruire. L’ordine di demolizione conseguente è atto vincolato, la cui motivazione non richiede la dimostrazione di un interesse pubblico ulteriore rispetto al ripristino dell’assetto urbanistico violato. La mancata risposta al parere richiesto all’amministrazione preposta alla tutela dei beni culturali, decorsi novanta giorni, consente al dirigente di provvedere autonomamente, ai sensi dell’art. 33, comma 4, ultimo periodo, d.P.R. n. 380/2001.

Il Fatto

Una proprietaria impugnava la determinazione con cui Roma Capitale ingiungeva la demolizione delle opere afferenti al cambio di destinazione d’uso, da accessorio ad abitativo, di una cantina di sua pertinenza. Il provvedimento traeva origine da un sopralluogo della Polizia Municipale che aveva accertato la presenza nel locale di un lavello con cappa elettrica, di un bagno completo e di due finestre affacciate sul corridoio condominiale. La ricorrente deduceva il travisamento dei fatti, la risalenza delle opere ad epoca antecedente al 1967, la natura non abitativa del locale e la mancata acquisizione del parere del Ministero per i Beni Culturali, nonché la violazione del principio di proporzionalità.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha preliminarmente respinto l’eccezione di inammissibilità sollevata da Roma Capitale per nullità della notifica, effettuata ad un indirizzo PEC diverso da quello registrato. Il Collegio ha ritenuto la notifica nulla ma non inesistente, essendo l’indirizzo comunque riconducibile all’Amministrazione, con conseguente applicazione della sanatoria ex tunc ai sensi dell’art. 44, comma 4, c.p.a., come interpretato dalla Corte Costituzionale n. 148/2021.

Nel merito, il primo motivo è stato giudicato infondato. La presenza di un bagno e di un lavello con cappa elettrica è stata correttamente valutata come sintomatica della volontà di adibire la cantina ad abitazione. Il mutamento di destinazione d’uso da accessorio a residenziale, anche senza opere, integra una variazione essenziale sanzionabile ex art. 16 della legge regionale Lazio n. 15/2008, in quanto comporta la modifica dei carichi urbanistici e degli standards di cui al D.M. 2/4/1968. Il passaggio tra categorie funzionali diverse si risolve in una trasformazione urbanistica configurante nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, per cui è sempre richiesto il permesso di costruire.

La circostanza che la cantina fosse accatastata in categoria A/2 è stata ritenuta di limitato rilievo, poiché ad una cantina non corrisponde ordinariamente una stabile presenza di persone e la sua trasformazione in abitazione incide comunque sulla pressione insediativa, a prescindere dalla realizzazione di opere strutturali.

Il Collegio ha altresì disatteso la doglianza relativa al mancato parere del Ministero per i Beni Culturali, previsto dall’art. 16, comma 5, della legge regionale n. 15/2008. Tale disposizione fa salvo l’art. 33, comma 4, ultimo periodo, d.P.R. n. 380/2001, che consente all’amministrazione di provvedere autonomamente decorsi novanta giorni dalla richiesta del parere. Nella specie, la richiesta era stata inoltrata il 23 dicembre 2022 senza ricevere riscontro, sicché l’ordine di demolizione adottato il 13 aprile 2023 risultava legittimo.

Infine, è stata respinta la censura di difetto di proporzionalità, ribadendo che la demolizione di un immobile realizzato senza titolo è atto vincolato: l’interesse pubblico al ripristino dell’assetto urbanistico violato è in re ipsa e non richiede una motivazione aggiuntiva sul sacrificio imposto al privato. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese di lite.