La pergotenda con lamelle non ritraibili è tettoia e richiede la SCIA (TAR Friuli-Venezia Giulia n. 350 del 29.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, ancorché qualificate come pergotende, costituiscono tettoie soggette a segnalazione certificata di inizio attività quando la loro copertura sia realizzata con lamelle fisse non ritraibili, idonee a chiudere integralmente lo spazio sottostante e a conferire al manufatto i caratteri di fissità, stabilità e permanenza. L’orientabilità delle lamelle non equivale alla loro amovibilità o retraibilità, sicché non ricorre l’ipotesi dell’edilizia libera di cui all’art. 16 della l.r. n. 19/2009. La realizzazione di un varco in una parete di confine tra due unità immobiliari distinte integra manutenzione straordinaria per accorpamento di unità, soggetta a comunicazione di inizio lavori asseverata, a prescindere dalle modalità d’uso soggettivamente prospettate. La sanatoria edilizia di opere realizzate su bene di proprietà altrui presuppone il consenso, anche implicito, del proprietario, la cui opposizione ne preclude la legittima formazione. In materia di ordine di ripristino, la natura vincolata del provvedimento determina l’applicazione dell’art. 21-octies, comma 2, della legge n. 241/1990, con conseguente dequotazione dei vizi formali.

Il Fatto

Una società conduttrice di due locali commerciali contigui, di proprietà regionale e gestiti da un ente strumentale, aveva realizzato l’apertura di un passaggio nella parete divisoria tra le due unità e installato nell’area esterna una struttura di protezione composta da due manufatti separati, con copertura a lamelle. Il Comune, dopo il sopralluogo e all’esito del contraddittorio procedimentale, qualificava il varco come accorpamento di unità immobiliari soggetto a CILA e i manufatti come tettoie soggette a SCIA, emanando l’ordinanza di rimessione in pristino e avviando i procedimenti di sospensione delle attività. La società impugnava i provvedimenti, nonché i successivi atti di inefficacia della SCIA in sanatoria e di irricevibilità della comunicazione di edilizia libera presentati per le opere.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha respinto il ricorso, esaminando in primo luogo la qualificazione delle strutture di protezione. Ha rilevato che la presenza di una copertura a lamelle non ritraibili, idonea a realizzare una chiusura integrale dall’alto e a resistere al vento e alla neve, esclude la riconducibilità del manufatto al pergolato o alla pergotenda in edilizia libera. La distinzione decisiva risiede nella differenza concettuale tra orientabilità e amovibilità degli elementi di copertura: lamelle inclinabili ma non retraibili senza smontare l’intera struttura conservano quei caratteri di fissità e permanenza che qualificano l’opera come tettoia e ne impongono l’assoggettamento a SCIA. Il Collegio ha inoltre valorizzato la disposizione regolamentare regionale che, ai fini sismici, qualifica come tettoia le strutture provviste di copertura fissa e non ritraibile e come pergolato quelle “sprovviste di qualsiasi tipo di copertura”.

In ordine al varco, la Corte ha qualificato l’intervento come manutenzione straordinaria per frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, rilevando che la perforazione di una parete di confine tra unità originariamente distinte determina un collegamento fisico prima inesistente. Ha escluso rilevanza alla destinazione del varco al solo passaggio del personale, affermando che il regime abilitativo consegue oggettivamente alla natura dell’intervento e alle sue caratteristiche materiali, non già alle modalità d’uso soggettive.

Quanto ai vizi procedimentali, la motivazione dell’ordinanza di ripristino è stata ritenuta sufficiente, non essendo necessario rispondere analiticamente a ogni osservazione del privato. Il Collegio ha inoltre escluso che la successiva riqualificazione del manufatto come tettoia, introdotta in sede di adozione dell’ordine, integri una ragione nuova: essa costituisce il fisiologico sviluppo dell’istruttoria e non muta il fatto contestato. In via dirimente, ha applicato l’art. 21-octies, comma 2, della legge n. 241/1990, trattandosi di provvedimento vincolato il cui contenuto non avrebbe potuto essere diverso.

Con riferimento alla sanatoria, il Tribunale ha affermato che la regolarizzazione di opere realizzate su bene di proprietà altrui presuppone il consenso, anche implicito, del proprietario o del gestore. Nel caso di specie, l’atto con cui il gestore aveva intimato la rimozione delle opere e il suo successivo contrasto in giudizio escludevano ogni possibile assenso alla sanatoria. I motivi aggiunti sono stati pertanto respinti, con condanna della società ricorrente alle spese di lite.