La clausola di riserva perpetua di posti in RSA è valida come corrispettivo della cessione del terreno (TAR Emilia-Romagna n. 1385 del 03.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligazione perpetua di facere assunta dal privato in un accordo sostitutivo di provvedimento ex art. 11 l. n. 241/1990 è valida quando costituisce il corrispettivo della cessione di un’area pubblica e concorre a definire la causa dell’accordo. Tale clausola non integra un vizio genetico della causa, essendo stata oggetto di una valutazione di convenienza economica rimessa all’autoresponsabilità della parte stipulante. L’eventuale sopravvenuto squilibrio del sinallagma non legittima il recesso unilaterale dalla singola prestazione, ma può trovare ristoro solo attraverso i rimedi generali che attengono all’intero contratto, quale la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c. La controversia relativa all’esecuzione di tali accordi appartiene alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ai sensi dell’art. 133, co. 1, lett. a), n. 2 cod. proc. amm.

Il Fatto

Nel 1997, il Comune cedette alla ricorrente la proprietà di un’area edificabile edificabile per la realizzazione di una residenza sanitaria assistenziale. In sostituzione del prezzo, la società assunse l’obbligo di riservare in perpetuo posti letto e posti di centro diurno, a condizioni economiche agevolate o gratuite, a favore di soggetti indicati dall’ente locale.

Dopo un ventennio, la società, lamentando l’insostenibilità economica del vincolo e l’ingresso di soggetti privi dei requisiti, comunicò il recesso e modificò le condizioni applicate agli utenti. Avverso tale condotta intervennero ordinanze sindacali extra ordinem di ripristino del servizio. La società agì quindi davanti al TAR per ottenere l’accertamento della nullità dell’obbligazione perpetua per contrarietà al principio di ordine pubblico di inammissibilità di vincoli obbligatori perpetui.

La Motivazione della Corte

Il TAR afferma in via preliminare la propria giurisdizione esclusiva, richiamando il consolidato orientamento per cui la controversia attiene all’esecuzione di un accordo ex art. 11 l. n. 241/1990, strumento negoziale per il perseguimento di un rilevante interesse pubblico socio-assistenziale.

Nel merito, la prospettazione della nullità dell’obbligazione perpetua viene respinta. La Corte rileva che la clausola contestata rappresenta il corrispettivo della cessione dell’area: il privato ha ottenuto il terreno a fronte dell’assunzione dell’onere di riservare posti a favore della collettività. Tale previsione, essenziale per la finalità pubblicistica, concorre a definire la causa dell’accordo e non contrasta con alcuna disposizione imperativa.

Quanto all’equilibrio economico, la Corte osserva che la scelta di stipulare è stata frutto di una valutazione rimessa all’autoresponsabilità contrattuale dell’imprenditore, insindacabile in questa sede. Il mero errore di calcolo sulla redditività dell’operazione rientra nell’alea d’impresa. L’eventuale mutamento delle circostanze avrebbe potuto legittimare l’esercizio dei rimedi generali, quale la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, ma non il recesso unilaterale dalla singola prestazione, né la declaratoria di nullità parziale della pattuizione.

La Corte ritiene non pertinente il precedente richiamato dalla ricorrente, difettando nella fattispecie l’elemento qualificante del corrispettivo, e valorizza invece il principio affermato dal Giudice d’appello secondo cui la clausola conforma in via permanente il diritto di proprietà imprimendo una finalità pubblicistica nella gestione della struttura. Il ricorso è quindi rigettato con condanna alle spese.