Riclassamento catastale: obbligo di motivazione rigorosa nel riclassamento d’ufficio di unità immobiliari in microzone comunali (Cass. civ. Sez. 5 n. 16771 del 28.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, l’avviso di accertamento deve essere sorretto da una motivazione rigorosa, completa e specifica. La ragione giustificativa del riclassamento non può consistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere accertata la variazione di valore degli immobili presenti nella microzona. L’atto deve indicare gli elementi che hanno in concreto interessato la determinata microzona e le modalità con cui essi incidono sul diverso classamento della singola unità immobiliare, nonché specificare le fonti, i modi e i criteri con cui sono stati acquisiti ed elaborati i dati. Il mero richiamo ad astratti presupposti normativi o a formule di stile è inidoneo a soddisfare l’obbligo motivazionale.

Il Fatto

Il contribuente impugnava l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva proceduto al riclassamento di sette unità immobiliari, site in Roma e soggette a vincolo storico-artistico, da categoria A/2 classe 1 a categoria A/2 classe 5, con conseguente incremento della rendita catastale. L’accatastamento era stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale di Roma sia la Commissione Tributaria Regionale del Lazio rigettavano le doglianze del contribuente. Il giudice di secondo grado, in particolare, aderiva all’orientamento secondo cui l’avviso era sufficientemente motivato attraverso l’esplicitazione delle norme e del procedimento seguito. Avverso tale decisione il contribuente proponeva ricorso per cassazione, affidato a sette motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, con cui si denunciava la violazione dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, riaffermando il principio per cui la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali richiede una motivazione rigorosa dell’atto di riclassamento. La ragione giustificativa non può essere individuata nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma è necessario accertare la concreta variazione di valore degli immobili presenti nella microzona.

La S.C. ha precisato che la necessità di una motivazione rigorosa discende dal carattere “diffuso” dell’operazione di riclassamento, come confermato anche dalla giurisprudenza costituzionale (Corte cost. n. 249/2017), dovendo il contribuente essere posto in condizione di conoscere le ragioni concrete che giustificano il provvedimento e di contestarne i presupposti. L’obbligo motivazionale non è soddisfatto dal richiamo a criteri generali o da espressioni di stile avulse dalla situazione concreta.

Con specifico riferimento al riclassamento di immobili siti nel Comune di Roma, la Corte ha richiamato il principio per cui l’atto deve essere motivato in ordine agli elementi indicati nell’art. 8 del D.P.R. n. 138/1998 che hanno inciso sul diverso classamento. È necessario, inoltre, specificare e documentare i dati utilizzati e le modalità di rilevazione ed elaborazione, non essendo sufficiente la mera indicazione in cifra dei risultati o il richiamo ai termini generici impiegati dalla norma.

Nel caso di specie, l’avviso di accertamento si limitava a fare riferimento, in termini sintetici e generici, alla rivalutazione del patrimonio immobiliare nella microzona e alla necessità di perequare le rendite, senza indicare le fonti, i modi e i criteri di acquisizione dei dati. La Corte ha quindi ritenuto il provvedimento conseguente ad un accertamento generalizzato e massivo, non in linea con i principi giurisprudenziali. Accolto il primo motivo e assorbiti i restanti, la sentenza è stata cassata e, decidendo nel merito, l’originario ricorso del contribuente è stato accolto, con compensazione delle spese.