Riclassamento catastale e obbligo di motivazione analitica dell’avviso (Cass. civ. Sez. 5 n. 16774 del 28.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di revisione parziale del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, l’avviso di accertamento deve essere sorretto da una motivazione rigorosa, completa, specifica e razionale. La ragione giustificativa del riclassamento non può consistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere dimostrata la variazione di valore degli immobili presenti nella microzona, precisando le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cui i dati sono stati acquisiti ed elaborati. Il mero richiamo agli astratti presupposti normativi o l’indicazione sintetica dello scostamento tra valore di mercato e valore catastale non soddisfano l’obbligo motivazionale, che esige l’indicazione degli elementi che hanno in concreto inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, anche con riguardo alle caratteristiche proprie dell’immobile.

Il Fatto

La società contribuente impugnò l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate aveva riclassato due unità immobiliari ad uso ufficio, site al piano terreno di un medesimo stabile, portando la classe dalla 5 alla 6 nell’ambito della procedura di revisione massiva disposta dall’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004. Il giudice di primo grado respinse il ricorso, ma la Commissione Tributaria Regionale del Lazio accolse parzialmente l’appello, ritenendo congrua la motivazione dell’avviso solo per l’immobile sito in un fabbricato di pregio, e non per l’altro, per il quale era stata raggiunta la prova della non congruità del classamento.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato prioritariamente il secondo motivo di ricorso, in ossequio al principio della ragione più liquida, con cui la società aveva dedotto la violazione degli artt. 7 della legge n. 212 del 2000 e 3, comma 1, della legge n. 241 del 1990, per avere il giudice di appello ritenuto l’avviso sufficientemente motivato.

Richiamando un consolidato orientamento di legittimità, la Corte ha ribadito che, quando il mutamento di rendita è inquadrabile nella revisione del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali, la ragione giustificativa deve essere ancorata all’accertata variazione di valore degli immobili presenti nella microzona. L’avviso non può limitarsi a richiamare gli astratti presupposti normativi, ma deve precisare le ragioni che hanno indotto l’Amministrazione a modificare d’ufficio il classamento originario, indicando in modo dettagliato gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno determinato la riqualificazione dell’area.

Con specifico riferimento al Comune di Roma, la Corte ha richiamato il principio secondo cui il provvedimento di riclassamento deve essere motivato in ordine agli elementi individuati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, quali la qualità urbana del contesto e le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità, affinché il contribuente possa conoscere ex ante le ragioni del diverso classamento. Non è sufficiente il mero richiamo ai termini generici della norma o l’indicazione in cifra dei risultati, essendo necessario dare conto, in modo chiaro e specifico, dei metodi impiegati, delle tecniche statistiche applicate e dell’attendibilità dei dati su cui si fonda l’elaborazione.

Nella fattispecie, l’avviso impugnato non risultava conforme a tali requisiti, mancando l’indicazione delle fonti, dei modi, dei tempi e dei criteri di acquisizione dei dati e non risultando motivato in ordine agli elementi che avevano inciso sul classamento della singola unità immobiliare. Il provvedimento appariva, pertanto, conseguente ad un accertamento generalizzato e massivo, non in linea con i principi costituzionali e di legittimità in tema di rigorosa motivazione.

La Corte, accolto il secondo motivo e dichiarati assorbiti i restanti, ha cassato la sentenza impugnata limitatamente al classamento dell’immobile per il quale il ricorso era stato respinto e, decidendo nel merito, ha accolto l’originario ricorso della contribuente, compensando le spese dell’intero giudizio in ragione del consolidamento giurisprudenziale medio tempore intervenuto.