Vendita di immobile e responsabilità ex art. 1669 c.c.: la presunzione di addebitabilità grava sul venditore-costruttore (Cass. civ. Sez. 2 n. 16894 del 29.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili prevista dall’art. 1669 c.c. può essere esercitata dall’acquirente non solo nei confronti dell’appaltatore, ma anche contro il venditore-costruttore che, pur avvalendosi di soggetti professionalmente qualificati, abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorvegliare lo svolgimento dell’altrui attività. La responsabilità, avendo natura extracontrattuale, prescinde dalla qualifica formale di costruttore e grava su chiunque abbia realizzato l’immobile sotto la propria responsabilità. Sul venditore incombe l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull’impresa appaltatrice, al fine di superare la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso a una propria condotta colposa, anche omissiva.

Il Fatto

Il Condominio e alcuni condomini di un edificio di Roma convenivano in giudizio la società venditrice degli immobili, proponendo nei suoi confronti l’azione risarcitoria ex art. 1669 c.c. per i gravi difetti manifestatisi nelle parti comuni e negli appartamenti.

La società convenuta si difendeva eccependo di essere mera venditrice e non costruttrice, essendo la realizzazione dell’opera avvenuta ad opera di una società appaltatrice, con la quale aveva stipulato un contratto di appalto. Sia il Tribunale sia la Corte d’appello di Roma rigettavano la domanda, ritenendo che il collegamento tra le due società e gli elementi emersi non fossero sufficienti a configurare la responsabilità della venditrice. Avverso la sentenza d’appello, gli attori proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha ritenuto fondato il primo motivo di ricorso, con cui si deduceva la violazione dell’art. 1669 c.c., ricordando che, secondo un indirizzo consolidato, l’azione risarcitoria può essere esercitata non solo nei confronti dell’appaltatore ma anche del venditore-costruttore, ossia di chi abbia provveduto alla costruzione dell’immobile. Tale responsabilità, di natura aquiliana, è finalizzata a garantire la stabilità, la sicurezza e la funzionalità degli edifici, nonché l’incolumità dei cittadini.

La responsabilità del venditore sussiste non solo in caso di gestione diretta dei lavori, ma anche quando questi, pur avvalendosi dell’opera di appaltatori, progettisti e direttori dei lavori, abbia mantenuto un potere di direttiva o di sorveglianza sull’attività altrui. In questa ipotesi, la costruzione è comunque riferibile al venditore per avere egli partecipato alla sua realizzazione in posizione di autonomia decisionale.

La Corte ha inoltre precisato che l’autonomia dell’appaltatore non esclude la responsabilità del venditore che si sia avvalso della sua opera, potendo al più configurare una corresponsabilità tra i due soggetti. La circostanza che l’appaltatore non fosse un nudus minister del committente non è, quindi, decisiva per escludere l’addebito al venditore.

Alla luce di tali principi, la Corte d’appello avrebbe dovuto accertare se i difetti fossero riferibili all’attività che la venditrice si era riservata e valutare se questa avesse fornito la prova di non aver avuto alcun potere di controllo sull’appaltatore, per superare la presunzione di addebitabilità del danno alla propria condotta. L’accoglimento del primo motivo ha comportato l’assorbimento degli altri e la cassazione della sentenza con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione.