Riclassamento catastale immobili in microzona: necessaria motivazione rigorosa, non basta il richiamo normativo (Cass. civ. Sez. 5 n. 16768 del 28.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di revisione del classamento di unità immobiliari site in microzone comunali, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, l’avviso di accertamento deve essere sorretto da una motivazione rigorosa, completa, specifica e razionale. La ragione giustificativa del riclassamento non può consistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve dare conto della variazione di valore degli immobili presenti nella microzona. L’atto deve indicare gli elementi che hanno concretamente interessato la microzona e il modo in cui essi incidono sul diverso classamento della singola unità immobiliare, specificando e documentando i dati utilizzati e i criteri di rilevazione ed elaborazione. È insufficiente il richiamo a formule di stile e non è idoneo il mero riferimento al rapporto tra valore di mercato e valore catastale della microzona rispetto all’insieme delle microzone comunali.

Il Fatto

La società contribuente impugnava l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva riclassato 28 unità immobiliari di sua proprietà site nel centro storico di Roma, incrementando la rendita catastale da euro 103.861 a euro 183.353, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004. La C.T.P. accoglieva il ricorso, ma la C.T.R. del Lazio, aderendo a uno dei due orientamenti emersi in seno alla Cassazione, riteneva sufficiente la motivazione dell’atto, fondata sul richiamo alle norme applicabili e alle delibere comunali. La società proponeva ricorso per cassazione affidato a quattordici motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte, esaminando prioritariamente la sesta censura in ossequio al principio della ragione più liquida, richiama il proprio consolidato orientamento in materia di riclassamento catastale di immobili siti in microzone. L’operazione, avendo carattere “diffuso”, impone che l’Amministrazione precisi le ragioni che l’hanno indotta a modificare d’ufficio il classamento originario, non essendo sufficiente il richiamo agli astratti presupposti normativi né la mera indicazione in cifra dei risultati ottenuti. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 249/2017, ha convalidato la legittimità dello strumento introdotto dalla legge finanziaria 2005, ma ha ribadito l’esigenza che l’obbligo motivazionale sia assolto in maniera rigorosa, ponendo il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni del provvedimento.

La Corte precisa che il provvedimento di riclassamento deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi individuati dall’art. 8 d.P.R. n. 138/1998 che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare. Non è sufficiente il riferimento sintetico e generico allo scostamento tra il rapporto valore di mercato/valore catastale della microzona e quello dell’insieme delle microzone comunali: l’atto deve specificare le fonti, i modi e i criteri con cui i dati sono stati ricavati ed elaborati. In particolare, per il parametro del valore medio di mercato, l’Amministrazione è tenuta a documentare quali dati siano stati usati e come sia avvenuta la rilevazione, non potendo supplire il richiamo al regolamento o al comma 339 della stessa legge.

Nella fattispecie, dalla motivazione della sentenza impugnata e dalle prospettazioni difensive dell’Agenzia risulta che l’atto tributario conteneva solo espressioni di stile, prive di specificità, senza indicare i criteri di calcolo dei quattro parametri prescritti dalla norma. Tale carenza rendeva l’avviso espressione di un accertamento generalizzato e massivo, non conforme ai principi costituzionali e di legittimità in materia di capacità contributiva e trasparenza. La Corte, accolto il sesto motivo e assorbiti i restanti, cassa la sentenza e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso della contribuente, compensando le spese dell’intero giudizio.