Immobili di pregio: il degrado non coincide con la mancata manutenzione (TAR Sardegna n. 50 del 20.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La qualificazione di un immobile come di pregio, ai fini della dismissione del patrimonio pubblico ex d.l. n. 351/2001, comporta l’inapplicabilità dello sconto del 30% sul prezzo di vendita ai conduttori che esercitino l’opzione di acquisto. La nozione di immobile degradato, che costituisce eccezione alla qualifica di pregio, deve essere interpretata relativisticamente, con riguardo allo stato di conservazione che è lecito attendersi tenuto conto delle caratteristiche del bene. La vetustà e la necessità di opere di manutenzione ordinaria o straordinaria non integrano il degrado, che presuppone invece una situazione di obiettiva inidoneità all’originaria destinazione abitativa per condizioni di igienicità, sicurezza e assetto strutturale. L’Amministrazione non è tenuta a coinvolgere i conduttori nel contraddittorio procedimentale in occasione dei sopralluoghi.

Il Fatto

Alcuni conduttori di unità immobiliari di proprietà dell’INPS, site in un edificio del centro storico di Carbonia, impugnavano i provvedimenti con cui l’Agenzia delle Entrate aveva classificato il fabbricato come immobile di pregio, con la conseguente esclusione della riduzione del 30% sul prezzo di vendita prevista dalla normativa sulle dismissioni del patrimonio pubblico. I ricorrenti, che avevano esercitato o erano stati chiamati ad esercitare il diritto di opzione all’acquisto ai sensi della legge n. 351/2001, deducevano che l’edificio versava in condizioni di grave degrado, tali da escluderne la natura di immobile di pregio, e lamentavano un vizio di istruttoria e la violazione del contraddittorio. Si costituiva l’INPS, eccependo l’incompetenza territoriale del TAR e la tardività del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha disatteso l’eccezione di incompetenza territoriale, affermando la sussistenza della competenza ai sensi dell’art. 13, comma 1, c.p.a., in quanto l’oggetto immediato della controversia è limitato all’ambito territoriale della Sardegna, riguardando l’impugnazione dei provvedimenti che hanno classificato come di pregio il solo immobile di Carbonia.

Nel merito, il Collegio ha ricostruito il quadro normativo di riferimento, evidenziando che il punto 3 dell’Allegato 1 al d.m. 31.7.2002 considera di pregio gli immobili ubicati in centri storici (zone A), con esclusione delle zone degradate soggette a piani di recupero. La giurisprudenza richiamata dal TAR ha chiarito che la nozione di immobile degradato va interpretata relativisticamente: la vetustà di un fabbricato non ne determina la classificazione come degradato, dovendosi altrimenti ritenere tale la maggior parte degli immobili nei centri storici italiani, con lo svuotamento pratico della norma.

Il degrado rilevante è solo quello che rende il bene obiettivamente inidoneo all’originaria destinazione abitativa per carenze di igienicità, sicurezza e assetto strutturale. Nella fattispecie, la relazione tecnica illustrativa e la perizia estimativa dell’Amministrazione, anche con documentazione fotografica, hanno comprovato che l’immobile si trova in condizioni di normalità, escludendo il dedotto travisamento dei fatti e il vizio di istruttoria.

Il Collegio ha inoltre respinto l’istanza di nomina di un CTU, reputando le risultanze documentali sufficienti, e ha ritenuto infondata la censura relativa alla violazione del contraddittorio, non essendovi alcuna norma che imponesse di coinvolgere i conduttori nei sopralluoghi. Il ricorso è stato pertanto respinto, con compensazione delle spese per la peculiarità della vicenda.