La pergotenda chiusa su area pubblica è nuova costruzione e la SCIA fuori ambito non consolida effetti (TAR Lazio n. 12332 del 06.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La pergotenda è qualificabile come tale solo se presenta caratteristiche di estrema leggerezza, non è stabilmente infissa al suolo ed è priva di elementi di stabilità e permanenza. Quando l’assetto complessivo delle opere realizza uno spazio chiuso e stabile, idoneo a creare nuovo volume e a mutare la destinazione d’uso dell’area esterna, la struttura integra nuova costruzione, per la cui realizzazione è necessario il permesso di costruire. La SCIA presentata al di fuori del proprio ambito applicativo è improduttiva di effetti, con conseguente possibilità per l’amministrazione di esercitare il potere di vigilanza in ogni momento, senza i limiti temporali dell’autotutela e senza consolidamento di posizioni favorevoli per il segnalante. In tema di condono edilizio, il silenzio-assenso non si forma per il solo decorso del tempo, ma presuppone la sussistenza di tutti i requisiti di legge, inclusa la prova – gravante sull’istante – dell’ultimazione delle opere entro il termine normativo.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un immobile commerciale realizzato in forza di concessione edilizia, impugnava gli atti con cui Roma Capitale aveva ordinato la demolizione di una pergotenda di circa 148 mq, installata su un’area destinata a “piazza pedonale” e “verde di uso pubblico”, nonché il ripristino della destinazione di una porzione dell’immobile e il diniego dell’istanza di condono edilizio presentata nel 2004 per il cambio di destinazione d’uso da cantina a commerciale.

La società deduceva la formazione tacita del titolo in sanatoria per decorso del tempo, l’illegittimità dell’annullamento della SCIA e la natura di attività edilizia libera della struttura. Roma Capitale resisteva eccependo l’inammissibilità parziale del ricorso avverso atti endoprocedimentali.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha preliminarmente distinto i tre interventi contestati: l’utilizzo privato dell’area a destinazione pubblica, il cambio di destinazione d’uso della cantina e la realizzazione della pergotenda. Ha dichiarato inammissibile l’impugnazione della nota di messa in mora per il pagamento dell’indennità di occupazione, trattandosi di atto privo di effetti lesivi immediati, volto solo a interrompere la prescrizione.

Quanto all’area, la destinazione a servizi pubblici risultava impressa dal P.U.P. e dalle convenzioni del 1997, con trasferimento della proprietà al Comune alla scadenza novantennale. La variante proposta nel 2006 non era mai stata approvata, come comunicato formalmente dall’amministrazione nel 2014. Gli accordi tra privati non potevano modificare la destinazione pubblica, trattandosi di res inter alios acta rispetto alle convenzioni con Roma Capitale.

In relazione al condono, il Collegio ha accertato dagli elaborati della DIA del 2005 che lo stato dei luoghi era ancora incompatibile con l’avvenuto cambio di destinazione al 31 marzo 2003. L’onere di provare l’ultimazione delle opere entro il termine di legge grava sul richiedente; la mancanza di tale requisito oggettivo esclude la formazione del silenzio-assenso.

Quanto alla pergotenda, la struttura era completamente chiusa da teli plastici, dotata di impianti di condizionamento e di una parete in vetro con porta antipanico, configurando uno spazio stanziale di oltre 148 mq. Tali caratteristiche eccedono la nozione di pergotenda in edilizia libera e integrano nuova costruzione. La SCIA presentata per la sua realizzazione era quindi improduttiva di effetti, legittimando l’amministrazione a intervenire senza limiti temporali né necessità di motivazione rafforzata sull’interesse pubblico.