La cessione di edificio non è riqualificabile come cessione di area edificabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 6364 del 18.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La cessione di un edificio non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione di un’area edificabile ai fini dell’applicazione della plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR. La distinzione tra edificato e non edificato si pone in termini di alternativa esclusiva che non ammette un tertium genus. Il potere generale di riqualificazione del negozio giuridico trova un limite nella previsione tassativa del legislatore, che ha dettato regimi fiscali diversi per le due fattispecie. Elementi soggettivi o eventi futuri ed eventuali, come la demolizione e la successiva ricostruzione, non possono retroagire per modificare la qualificazione giuridica dell’atto di trasferimento. Inoltre, qualora la sentenza impugnata si fondi su una pluralità di ragioni distinte e autonome, il ricorso deve censurarle tutte: la mancata impugnazione di una di esse determina il passaggio in giudicato e rende inammissibile la censura rivolta contro le altre.

Il Fatto

A seguito di processo verbale di constatazione relativo al periodo d’imposta 2006, l’Agenzia delle Entrate notificava alla società un avviso di accertamento, riqualificando ai fini fiscali la compravendita di due fabbricati come compravendita di area edificabile e contestando l’illegittima deduzione di minusvalenze e quote di ammortamento. La società impugnava l’atto, lamentando l’indeducibilità della minusvalenza e la violazione dei principi di affidamento e buona fede. L’Ufficio eccepiva, in sede di controdeduzioni, che la condotta integrasse un abuso del diritto.

La Commissione tributaria provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, omettendo di pronunciarsi sull’abuso. L’Ufficio proponeva appello, ma la Commissione tributaria regionale lo respingeva, ritenendo la questione nuova e, comunque, infondata la riqualificazione nel merito.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso dell’Agenzia inammissibile e, in ogni caso, manifestamente infondato. Sul piano processuale, ha rilevato che la sentenza impugnata si fondava su due distinte ed autonome rationes decidendi: una processuale, relativa alla novità della questione dell’abuso, e una sostanziale, attinente all’illegittimità della riqualificazione. Il ricorso dell’Ufficio, incentrandosi solo sul profilo processuale, non aveva mosso specifica censura alla ratio di merito: la mancata impugnazione di una delle ragioni della decisione determina il passaggio in giudicato della stessa e rende inammissibile la censura rivolta contro le altre, secondo il principio richiamato da Cass. n. 11493 del 2018 e dalle precedenti pronunce delle Sezioni Unite.

Nel merito, la Corte ha ribadito l’orientamento consolidato, espresso nella sentenza n. 5088 del 2019, secondo cui l’oggetto del contratto di compravendita deve essere identificato sulla base della sua natura oggettiva al momento del trasferimento. La pattuizione di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non consente di riqualificare la cessione di un edificio come cessione di terreno edificabile, poiché la ratio della norma è tassare l’arricchimento derivante dalla destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica, non quello conseguente a una successiva attività di demolizione e ricostruzione.

Tale principio è stato ulteriormente precisato dall’ordinanza n. 3006 del 2021, che ha escluso la riqualificazione anche nell’ipotesi in cui l’edificio non assorba integralmente la capacità edificatoria del lotto. La Corte ha infine valorizzato il dato per cui la stessa Amministrazione finanziaria, con la Circolare n. 23/E del 2020 e la risposta ad interpello n. 331 del 2020, ha riconosciuto che il trasferimento di un edificio non può essere riqualificato come cessione di area edificabile, superando la precedente prassi posta a fondamento dell’accertamento.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali.