Il mutuo dissenso dopo il trasferimento integra contratto nuovo e fa decadere l’agevolazione prima casa (Cass. civ. Sez. 5 n. 9143 del 11.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La risoluzione convenzionale di un contratto ad effetti traslativi già compiuti, stipulata tra le stesse parti dopo l’esecuzione del trasferimento, non costituisce un mutuo dissenso in senso tecnico, bensì un nuovo ed autonomo negozio giuridico (cd. contrarius actus) avente contenuto uguale e contrario a quello originario. Tale accordo, producendo effetti di natura retro-traslativa di un diritto reale, integra la fattispecie del trasferimento infraquinquennale dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, contemplata dall’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986. Ne consegue la decadenza dall’agevolazione, salvo che il contribuente provi di aver proceduto, entro un anno dall’alienazione, all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale, requisito della cui effettività deve darsi prova concreta. La regola si coordina con il principio, valevole anche ai fini dell’imposta di registro, per cui l’accordo risolutorio successivo al trasferimento costituisce autonoma espressione di capacità contributiva.

Il Fatto

Una contribuente, dopo aver acquistato un immobile usufruendo dell’agevolazione “prima casa” con applicazione dell’Iva al 4%, stipulava con la società venditrice un accordo risolutorio del precedente contratto, con ritrasferimento dell’immobile alla società originaria proprietaria. L’accordo prevedeva la corresponsione dell’identico prezzo convenuto anni prima, attraverso il meccanismo dell’accollo del mutuo stipulato nel frattempo dalla contribuente.

Sulla base di tale accordo, l’Agenzia delle Entrate revocava l’agevolazione, emettendo avviso di liquidazione. La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso, ma la Commissione tributaria regionale della Campania, in riforma, riteneva legittima la revoca, qualificando l’accordo come trasferimento infraquinquennale dell’immobile. Avverso tale sentenza la contribuente proponeva ricorso per cassazione, sostenendo l’illegittimità della revoca in quanto l’accordo risolutorio non avrebbe avuto effetti traslativi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, nell’esaminare il complesso motivo di ricorso, ha preliminarmente ricostruito il quadro normativo di riferimento, richiamando l’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986. Tale disposizione prevede la decadenza dai benefici per il trasferimento infraquinquennale degli immobili acquistati con agevolazioni, salva la conservazione del beneficio qualora il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Il Supremo Collegio ha quindi chiarito che, quando gli effetti traslativi del contratto si sono già compiuti, come nel caso di specie, l’accordo successivamente stipulato tra le parti non è un mutuo dissenso, ma un nuovo negozio a effetti uguali e contrari (cd. contrarius actus). Tale atto, richiedendo la forma scritta ad substantiam ai sensi dell’art. 1350 cod. civ., produce un nuovo trasferimento della proprietà a favore del precedente proprietario, realizzando così la fattispecie del trasferimento sanzionato dalla norma agevolativa.

La Corte ha richiamato un consolidato e risalente orientamento interpretativo, ribadito da Cass. n. 16681/2024, secondo cui il mutuo dissenso successivo al trasferimento costituisce un nuovo contratto autonomo, espressione di autonoma capacità contributiva, tassabile in misura proporzionale ai fini dell’imposta di registro. In questa prospettiva, l’accordo risolutorio stipulato dalla contribuente dopo il completamento degli effetti traslativi dell’acquisto integra un nuovo passaggio di ricchezza, idoneo a far scattare la decadenza dal beneficio.

La Cassazione ha infine evidenziato che la disposizione agevolativa mira a favorire l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione, sicché la serietà dell’intento di adibire l’immobile a propria abitazione principale deve connotare tanto l’atto di acquisto originario quanto l’eventuale nuovo acquisto effettuato nel termine di un anno dall’alienazione. Nel caso di specie, il giudice di merito aveva correttamente accertato che non vi era stato alcun riacquisto, risultando così integrato il presupposto per la decadenza dalle agevolazioni.