Autotutela edilizia: il termine di diciotto mesi e l’onere istruttorio del Comune (TAR Abruzzo n. 95 del 04.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio, ai sensi dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, è subordinato al duplice presupposto del termine ragionevole e dell’adeguata istruttoria. Ove non emerga una falsa rappresentazione dei fatti da parte del privato che abbia indotto in errore l’Amministrazione, il potere di autotutela deve essere esercitato entro il termine di diciotto mesi dal rilascio dell’atto, la cui decorrenza non è sospesa dalla mera presentazione di un esposto. La tutela del legittimo affidamento del destinatario del provvedimento favorevole opera quando la condotta del privato non abbia distorto la realtà fattuale. La valutazione circa la conformità dello stato di fatto rappresentato nella domanda non può fondarsi su mere presunzioni o su documentazione fotografica non univoca, ma esige un’attività istruttoria concreta, come un sopralluogo, da parte dell’Ente.

Il Fatto

Un privato impugnava la determina dirigenziale con cui il Comune aveva annullato in autotutela due permessi di costruire, rilasciati nel 2006 e nel 2018, relativi alla ricostruzione di una porzione di fabbricato crollata a seguito di demolizioni eseguite dalla confinante. L’Amministrazione aveva fondato il proprio provvedimento sulla documentazione fotografica prodotta dalla vicina, ritenendo che la rappresentazione dello stato di fatto fosse difforme dall’esistente, con conseguente incremento della superficie edificata e violazione delle distanze dal confine. Il ricorrente deduceva la carenza istruttoria e la violazione del termine di diciotto mesi per l’esercizio del potere di autotutela.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha accolto il ricorso. In relazione al primo permesso, ha rilevato come il Comune avesse annullato il titolo sulla sola base di fotografie che ritraevano il portico già demolito, senza svolgere alcuna autonoma attività di verifica, quale un sopralluogo, sull’effettiva consistenza pregressa dell’immobile. Tale carenza istruttoria ha reso illegittimo l’annullamento, unitamente alla violazione del termine di diciotto mesi previsto dall’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, ampiamente decorso al momento dell’adozione del provvedimento.

Per il secondo titolo, riguardante la sanatoria di opere realizzate in assenza di titolo, il Collegio ha escluso che ricorresse una falsa rappresentazione dei fatti rilevante. L’accordo negoziale allegato alla pratica edilizia non conteneva specificamente un patto di deroga alle distanze, ma la sua allegazione aveva comunque messo l’Amministrazione in condizione di verificare direttamente il contenuto. Il termine per l’annullamento è stato fatto decorrere dalla conoscenza dell’esposto della confinante (marzo 2019), ma il provvedimento di autotutela è stato adottato solo a dicembre 2020, oltre il termine di diciotto mesi.

La sentenza richiama il principio per cui la tutela dell’affidamento del privato opera solo se il suo comportamento non abbia indotto in errore l’Amministrazione, precisando che la falsa rappresentazione dei fatti legittima l’annullamento d’ufficio senza necessità di accertamento penale, ma che il termine “ragionevole” decorre dalla concreta conoscenza dell’illegittimità. Nel caso di specie, l’assenza di una valida attività istruttoria e il superamento del termine hanno comportato l’illegittimità del provvedimento di annullamento, con conseguente assorbimento delle restanti censure. Le spese sono state compensate per la peculiarità della vicenda.