Esecuzione parziale del preliminare impossibile per difformità totale non sanabile (Cass. civ. Sez. 2 n. 4074 del 23.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
A seguito di preliminare di compravendita immobiliare rimasto inadempiuto per mancanza di conformità del bene alla normativa edilizia, la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. può essere pronunciata solo nel caso di opere parzialmente difformi dal permesso di costruire che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario, sì da non incidere sulla validità del negozio di trasferimento ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47/1985. La difformità totale e non sanabile dell’immobile rispetto al titolo abilitativo è ostativa anche all’esecuzione parziale del contratto, poiché il trasferimento della sola porzione conforme equivarrebbe alla realizzazione di un negozio diverso, nel suo oggetto, da quello pattuito e darebbe luogo a elusione della normativa contro gli abusi edilizi. L’efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento del preliminare comporta l’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c., inclusa la corresponsione dei frutti per l’anticipato godimento del bene.

Il Fatto

La promittente alienante convenne in giudizio il promissario acquirente chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita di un seminterrato, concluso nel 2005, per il rifiuto della controparte di stipulare il definitivo, oltre al risarcimento del danno da illegittima detenzione del bene, consegnato con effetto anticipato. Il convenuto eccepì la difformità dell’immobile rispetto al titolo edilizio e spiegò domanda riconvenzionale per ottenere una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso, in via subordinata l’esecuzione parziale limitatamente alla porzione conforme e, in ulteriore subordine, la risoluzione per inadempimento della promittente.

Il tribunale accolse la domanda di risoluzione e, con sentenza definitiva, riconobbe alla promittente un danno da illegittima occupazione e all’acquirente un danno patrimoniale. La Corte d’appello confermò la decisione, escludendo l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. per la difformità totale e non sanabile dell’immobile.

La Motivazione della Corte

La Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo, diretto a censurare il diniego di rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio, rilevando che la scelta del giudice di merito di disporre o meno il rinnovo rientra nei suoi poteri discrezionali e che, nel caso di specie, il ricorrente sollecitava un sindacato tecnico estraneo al perimetro del giudizio di legittimità, senza peraltro indicare il contenuto e la decisività dei documenti di cui invocava l’esame.

Quanto al terzo motivo, concernente l’esecuzione parziale del preliminare, la Corte ha affermato che la sentenza impugnata si è uniformata al costante orientamento secondo cui la sentenza costitutiva può essere pronunciata solo per opere parzialmente difformi dal permesso di costruire che non realizzino variazioni essenziali. L’accertamento della difformità totale e non sanabile, quale giudizio di fatto non sindacabile in sede di legittimità, supera ogni considerazione circa l’interesse dell’acquirente alla conservazione dell’affare.

In relazione al quarto motivo, la Corte ha escluso il vizio di omessa pronuncia, rilevando che la sentenza impugnata si è chiaramente pronunciata sugli effetti della risoluzione, conformandosi al principio per cui l’efficacia retroattiva della risoluzione del preliminare comporta l’obbligo di restituire le prestazioni ricevute e di corrispondere i frutti per l’anticipato godimento del bene. Ha inoltre ritenuto corretta la qualificazione della condanna come indennità per detenzione sine titulo, essendo stata la pretesa rettificata già nel giudizio di prime cure.

Il settimo motivo, relativo alla motivazione apparente, è stato rigettato perché il giudice di merito, aderendo alle conclusioni del consulente tecnico, esaurisce l’obbligo motivazionale con l’indicazione delle fonti del proprio convincimento, senza dover confutare espressamente le contrarie allegazioni dei consulenti di parte. La Corte ha infine dichiarato la preclusione delle censure fondate sull’omesso esame di fatti in presenza di “doppia conforme”, ai sensi dell’art. 348-ter, quinto comma, c.p.c., e ha rigettato il ricorso principale, rimanendo assorbito il ricorso incidentale condizionato.