Garanzia fideiussoria nel preliminare di permuta e accertamento dell’inadempimento (Cass. civ. Sez. 2 n. 2155 del 02.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La deduzione della violazione o falsa applicazione di una norma di legge implica un problema interpretativo della fattispecie astratta, mentre l’erronea ricostruzione della fattispecie concreta inerisce alla valutazione del giudice di merito, sindacabile in legittimità solo sotto il profilo del vizio di motivazione. L’accertamento della volontà contrattuale si traduce in un’indagine di fatto affidata al giudice di merito; il ricorrente deve indicare specificamente le regole legali di interpretazione asseritamente violate e dimostrare in concreto in quale modo il giudice se ne sia discostato. In tema di contratto preliminare di permuta, la valutazione circa l’idoneità e l’importo della garanzia fideiussoria offerta dal costruttore costituisce accertamento in fatto, immune dal sindacato di legittimità. La qualità di parte totalmente vittoriosa nel merito esclude che la stessa debba proporre impugnazione incidentale, non potendosi formare giudicato interno sulle singole questioni.

Il Fatto

La società ricorrente stipulava un contratto preliminare di permuta con i promittenti venditori di un terreno edificabile, impegnandosi a realizzare un edificio e a trasferire loro alcune unità immobiliari. Riteneva che la controparte fosse inadempiente per avere disertato gli appuntamenti fissati per il rogito e domandava la risoluzione del contratto con condanna al risarcimento dei danni. I convenuti eccepivano invece l’inadempimento dell’attrice, per non avere consegnato un’idonea polizza fideiussoria.

Il Tribunale accoglieva la domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento della società; la Corte d’appello confermava la decisione e la società proponeva ricorso per cassazione basato su tre motivi, resistiti dagli eredi del promittente venditore e dall’altra controricorrente.

La Motivazione della Corte

La sentenza impugnata aveva considerato la società inadempiente per avere offerto polizze fideiussorie inaffidabili, rilasciate da una compagnia con sede a Gibilterra la cui titolare si firmava “Elisabeth Queen”, e per un importo complessivo inferiore al valore di mercato delle unità immobiliari oggetto di permuta. La ricorrente censurava tale ricostruzione, sostenendo che la clausola contrattuale andasse interpretata secondo il d.lgs. n. 122/2005 e che l’importo garantito fosse stato concordato tra le parti.

La Corte di cassazione ha chiarito che il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione della fattispecie astratta, mentre l’erronea applicazione in ragione della contestata ricostruzione della fattispecie concreta appartiene alla valutazione del merito. Quanto alla dedotta violazione dell’art. 1362 c.c., ha ricordato che l’accertamento della volontà negoziale è indagine di fatto e che il ricorrente deve evidenziare le considerazioni con cui il giudice si sia discostato dai canoni ermeneutici, non potendo la censura risolversi nella contrapposizione interpretativa.

La Corte ha osservato che la sentenza impugnata, senza applicare il d.lgs. n. 122/2005, aveva fondato la decisione sull’interpretazione della previsione contrattuale, ritenendo che il valore da assumere per la garanzia dovesse essere quello di mercato degli immobili da ricevere, accertato in euro 598.805,00, rispetto all’importo di euro 340.000,00 garantito. Trattandosi di accertamento in fatto, la censura è risultata inammissibile. Sulla dedotta omessa pronuncia, la motivazione della corte territoriale è stata ritenuta esistente e rispettosa del minimo costituzionale, essendo congrua e coerente.

Quanto alle censure sulla violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., la Corte ha esercitato il proprio potere di esame diretto degli atti processuali, verificando che i convenuti avevano fin dalla comparsa di risposta allegato l’inidoneità della garanzia sotto il profilo economico. L’allegazione dell’inidoneità è stata qualificata come omnicomprensiva, formulata sotto tutti i profili, compreso quello economico, il che ha escluso la violazione dell’art. 112 c.p.c. Quanto all’art. 115 c.p.c., la ricorrente non ha dedotto che il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, essendo inammissibile la doglianza sull’attribuzione di maggior forza a talune prove.

La Corte ha infine escluso la formazione del giudicato interno sulla regolarità formale delle polizze, rilevando che i convenuti, totalmente vittoriosi, non avevano alcuna impugnazione da proporre. Il ricorso è stato rigettato, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese in favore dei controricorrenti.