Illegittima la motivazione apparente che liquida il danno da diminuzione di luce e aria senza accertarne il momento di verificazione (Cass. civ. Sez. 2 n. 5334 del 10.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di rapporti di vicinato, il regime applicabile all’immobile eretto in violazione delle distanze legali va individuato esclusivamente in base alle norme del codice civile o a quelle contenute nei regolamenti locali, in relazione al contesto territoriale in cui il manufatto è concretamente collocato, ed è invece irrilevante che esso rientri o meno tra le tipologie assentite nel P.R.G., non potendo i provvedimenti concessori interferire sui diritti soggettivi dei privati. Con riguardo al vizio di motivazione di cui all’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., il sindacato di legittimità è circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente. È nulla la sentenza che liquida il danno per la diminuita fruibilità dell’immobile sulla base di vaghe considerazioni personalistiche, senza accertare se e da quale momento la costruzione abbia materialmente cagionato il pregiudizio per perdita di luce e aria, dovendo il giudice applicare la regola dell’onere probatorio gravante sulla parte attrice. Inoltre, la questione dell’inopponibilità della sentenza ai sensi dell’art. 2653 c.c., sollevata per la prima volta in cassazione sotto un profilo diverso da quello posto a fondamento della domanda nei precedenti gradi ed implicante ulteriori accertamenti di fatto, è inammissibile.

Il Fatto

Alcuni comproprietari di due immobili adiacenti convennero in giudizio i vicini e la loro dante causa, chiedendo l’accertamento dell’inesistenza di una servitù di appoggio, la demolizione dei fabbricati realizzati in violazione delle distanze legali e il risarcimento dei danni. I convenuti eccepirono, tra l’altro, di aver agito in virtù di un valido titolo edilizio e di aver semplicemente ristrutturato un edificio preesistente, per il quale avrebbero acquisito per usucapione una servitù di veduta.

Il Tribunale accolse parzialmente le domande, accertando la violazione delle distanze e disponendo la demolizione dei fabbricati. La Corte d’appello di Roma confermò la decisione. Avverso la sentenza hanno proposto ricorso per cassazione i proprietari del fabbricato oggetto di demolizione, mentre una delle intervenute nel giudizio di secondo grado ha proposto ricorso incidentale, deducendo l’inopponibilità della sentenza per mancata trascrizione della domanda giudiziale.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso principale, volto a censurare la violazione dell’art. 873 c.c., rilevando che la critica non si confrontava con la motivazione della sentenza impugnata, fondata su un apprezzamento di fatto circa le distanze tra le costruzioni, incensurabile in sede di legittimità.

Con riguardo al motivo concernente l’istituto del comparto edificatorio, la Suprema Corte ha ribadito che si tratta di uno strumento attuativo del piano regolatore, inidoneo ad interferire sui diritti soggettivi dei privati in tema di distanze legali. I provvedimenti concessori non rilevano nei rapporti fra le parti private, sicché la doglianza si risolveva in una critica alla ricostruzione dei fatti operata dal giudice di merito, non sindacabile in cassazione.

Quanto alle censure relative alla mancata prova della preesistenza dell’edificio e all’acquisto per usucapione della servitù di veduta, la Corte ha ritenuto le doglianze infondate, trattandosi di contestazioni dell’apprezzamento fattuale della Corte territoriale, basato sulle risultanze peritali che avevano escluso la riconducibilità del fabbricato ad una mera ristrutturazione di un immobile preesistente.

La Corte ha invece accolto il sesto motivo, relativo alla determinazione del danno. Ha ritenuto che la Corte d’appello abbia reso una motivazione apparente, esponendo vaghe considerazioni personalistiche laddove avrebbe dovuto accertare se ed in quale momento si fosse verificato il concreto pregiudizio per la perdita di luce e aria, anche attraverso eventuali accertamenti tecnici e considerando la regola dell’onere probatorio gravante sulla parte attrice. La sentenza è stata conseguentemente cassata con rinvio per nuovo esame.

Il ricorso incidentale è stato infine dichiarato inammissibile: la questione dell’inopponibilità della sentenza per mancata trascrizione della domanda ai sensi dell’art. 2653 c.c. era stata sollevata per la prima volta in sede di legittimità, senza che risultasse trattata nei gradi di merito, implicando ulteriori accertamenti di fatto.