Ordine di demolizione e applicabilità dell’art. 38 T.U. edilizia ai soli vizi procedurali (TAR Lombardia n. 3058 del 10.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanatoria prevista dall’art. 38 del D.P.R. n. 380/2001 riguarda esclusivamente i vizi delle procedure amministrative e non può essere applicata quando l’annullamento del titolo edilizio dipenda da violazioni di natura sostanziale, che rendono l’intervento incompatibile con il quadro programmatorio. L’ordine di demolizione costituisce atto dovuto, non richiede la comunicazione di avvio del procedimento e l’impossibilità della restituzione in pristino deve essere valutata solo su basi tecnico-costruttive, non sulla ponderazione degli interessi in gioco. Il creditore ipotecario non è legittimato a impugnare l’ordinanza di demolizione, potendo agire solo nella successiva fase di acquisizione del bene al patrimonio comunale.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un fondo a Milano, presentava nel 2022 una s.c.i.a. alternativa al permesso di costruire per un intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato, in precedenza adibito a laboratorio. Il progetto prevedeva la realizzazione di un edificio residenziale con quattro unità abitative e un piano interrato. A seguito dell’impugnazione da parte dei condomini confinanti, il TAR prima e il Consiglio di Stato poi annullavano il titolo, qualificando l’intervento come nuova costruzione non compatibile con la disciplina urbanistica. Il Comune di Milano emetteva quindi un ordine di demolizione, avverso il quale la società proponeva ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso, ritenendo l’ordinanza di demolizione legittima. In primo luogo, ha escluso l’applicabilità dell’art. 38 del D.P.R. n. 380/2001, poiché la sentenza del Consiglio di Stato aveva accertato vizi di natura sostanziale e non meramente procedurale. La qualificazione dell’intervento come nuova costruzione ha determinato l’insussistenza dei presupposti per una sanatoria cartolare, essendo venuto meno il titolo che sorreggeva l’intera opera.

Con riguardo alla dedotta violazione della delibera di Giunta comunale n. 1409/2025, la Corte ha precisato che tale atto riguarda solo i titoli edilizi ancora validi ed efficaci oggetto di procedimenti penali, non quelli annullati in sede giurisdizionale. In tal caso, l’unico rimedio attivabile resta il procedimento dell’art. 38, nella specie inapplicabile.

Il Tribunale ha infine dichiarato il terzo motivo di ricorso infondato, poiché la società non può far valere la lesione della posizione del creditore ipotecario. La stessa posizione è stata chiarita: il creditore ipotecario non è legittimato ad agire contro l’ordinanza di demolizione, potendo semmai intervenire ad adiuvandum o agire nella successiva fase di acquisizione del bene, alla luce della sentenza della Corte costituzionale n. 160/2024.