L’ordine di demolizione è atto vincolato e non richiede l’indicazione dell’area da acquisire (TAR Lazio n. 13709 del 27.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di un immobile edificato in assenza di titolo è atto vincolato al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto: non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse che impongono la rimozione dell’abuso, né la valutazione degli interessi dei controinteressati, e non è inficiato dall’inerzia protratta dell’amministrazione. La valutazione dell’intervento edilizio deve essere unitaria, per evitare artificiose frammentazioni finalizzate a eludere i presupposti della sanatoria. L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale per inottemperanza all’ordine di demolizione costituisce sanzione autonoma: la mancata indicazione dell’area da acquisire non vizia l’ordinanza di demolizione, potendo essere contestata solo nel giudizio avverso il successivo provvedimento di acquisizione. È invece illegittimo l’ordine di demolizione che includa opere per le quali lo stesso provvedimento dia atto della sufficienza di una mera comunicazione al sindaco, come una serra stagionale strutturalmente e funzionalmente separata dall’immobile.

Il Fatto

I ricorrenti hanno impugnato l’ordinanza con cui il Comune ha disposto il ripristino dello stato dei luoghi per una serie di opere di ampliamento realizzate in assenza di permesso di costruire, con l’avvertenza che, in caso di inottemperanza, avrebbe proceduto all’acquisizione gratuita dei beni e dell’area di sedime al patrimonio comunale. Le opere contestate comprendevano l’ampliamento del fabbricato residenziale, l’innalzamento della copertura con realizzazione di un sottotetto abitabile, la chiusura di una tettoia e una serra stagionale per la coltivazione di ortaggi.

I ricorrenti hanno dedotto che per alcune opere non sarebbe stato necessario il permesso di costruire, trattandosi di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo, mentre la serra sarebbe stata soggetta a mera comunicazione al sindaco. Hanno inoltre dedotto la mancata identificazione dell’area che avrebbe dovuto essere acquisita al patrimonio comunale in caso di inottemperanza. Nel corso del giudizio, hanno presentato una S.C.I.A. in sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis, d.P.R. n. 380/2001.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha preliminarmente rilevato che la presentazione dell’istanza di sanatoria, avvenuta a oltre tre anni dall’emanazione dell’ordine di demolizione, non incide sull’efficacia del provvedimento, non sospeso in sede giurisdizionale, e non costituisce causa di rinvio dell’udienza di discussione.

Nel merito, il collegio ha ritenuto il ricorso fondato limitatamente alla serra. Il provvedimento impugnato dava atto che per la sua realizzazione sarebbe stata sufficiente una comunicazione al sindaco: includerla tra le opere realizzate in assenza di permesso di costruire integra una contraddittorietà tra premesse e conclusione, tanto più che la serra è strutturalmente e funzionalmente separata dal resto dell’immobile.

Quanto alle altre opere, il collegio ha richiamato il principio per cui l’ordine di demolizione è atto vincolato, che non richiede motivazione sul pubblico interesse né valutazione dell’affidamento del privato, anche se l’ingiunzione interviene a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso. Ha inoltre ribadito la necessità della valutazione unitaria dell’intervento, per evitare che la scomposizione delle opere in singoli interventi eluda i presupposti della sanatoria.

Gli ampliamenti realizzati — di 15 mq per il porticato, di 45 mq per il sottotetto e di 24 mq per la chiusura della tettoia, rispetto a una superficie residenziale autorizzata di 70 mq — non possono essere sussunti nella nozione di ristrutturazione edilizia, che ammette incrementi volumetrici solo nei casi espressamente previsti per la rigenerazione urbana, né in quella di restauro e risanamento conservativo, che deve rispettare gli elementi tipologici e formali dell’organismo edilizio. Essi configurano piuttosto interventi di nuova costruzione, includendo l’ampliamento degli edifici esistenti all’esterno della sagoma.

Quanto alla mancata indicazione dell’area da acquisire, il collegio ha condiviso l’orientamento secondo cui l’acquisizione gratuita costituisce sanzione autonoma: è sufficiente l’analitica descrizione delle opere abusive per consentire la rimozione spontanea, mentre la precisa individuazione dell’area è requisito necessario solo del successivo provvedimento di acquisizione. Il ricorso è stato pertanto accolto limitatamente alla demolizione della serra e rigettato nel resto, con compensazione delle spese per la soccombenza reciproca.