Il parere della Soprintendenza sul condono edilizio deve essere di compatibilità e non di conformità (TAR Lazio n. 13514 del 23.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio, quando il vincolo paesaggistico o di tutela sia sopravvenuto alla realizzazione dell’opera, l’Autorità preposta alla tutela del vincolo deve rendere un parere di compatibilità e non di conformità dell’intervento abusivo con il contesto tutelato, non potendo il vincolo sopravvenuto essere considerato ex se preclusivo della sanabilità. Detto parere, pur vincolante, non deve essere impugnato autonomamente, potendo la relativa illegittimità essere dedotta avverso il provvedimento finale che su di esso si fonda. È altresì illegittimo, per difetto di istruttoria e di motivazione, il parere che si risolva in una formula generica e stereotipata, priva di una concreta valutazione dell’intervento e della sua effettiva incidenza sui valori protetti, ancor più laddove le opere abbiano carattere interno o non risultino visibili dall’esterno.

Il Fatto

La ricorrente, quale avente causa, aveva proposto un’istanza di condono edilizio per tre distinti interventi realizzati in un immobile sito in Roma, Lido di Ostia e individuati con i sottonumeri 13, 14 e 15. Dopo la comunicazione dei motivi ostativi, l’amministrazione comunale non aveva concluso il procedimento, determinando un’azione avverso il silenzio.

A fondamento dei successivi dinieghi, adottati in relazione a ciascun intervento, era posto il parere negativo vincolante reso dalla Soprintendenza Speciale Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Roma, che escludeva la compatibilità delle opere con la conservazione dei valori storici, culturali e paesaggistici dell’intera fascia costiera. La ricorrente ha impugnato i provvedimenti di reiezione e il parere presupposto, deducendo la violazione della disciplina sui vincoli e l’illegittimità della valutazione espressa dall’organo ministeriale.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha innanzitutto dichiarato l’improcedibilità dell’azione avverso il silenzio, in ragione delle determinazioni comunali di reiezione adottate medio tempore sugli interventi di cui ai sottonumeri 14 e 15. Ha quindi scrutinato il merito delle censure rivolte al parere soprintendentizio, richiamando il consolidato principio secondo cui tale atto, pur vincolante, non necessita di autonoma impugnazione, potendo i relativi vizi essere fatti valere avverso il provvedimento conclusivo che lo recepisce.

Nel merito, la sentenza valorizza l’indirizzo giurisprudenziale per cui, in caso di vincolo sopravvenuto alla realizzazione dell’abuso, l’Autorità di tutela deve esprimere un giudizio di compatibilità paesaggistica dell’intervento e non già una valutazione di conformità, come se l’opera fosse ancora da realizzare, considerando la possibile incompatibilità delle previsioni di tutela con la tipologia del manufatto già esistente. Il vincolo sopravvenuto, pertanto, non può costituire una condizione preclusiva automatica alla condonabilità.

Applicando tali criteri, il Collegio rileva che i primi due interventi, rispettivamente un sottoscala interno e un frazionamento di locale interno, non risultano visibili dall’esterno e non possono in radice incidere sui valori protetti. Quanto al terzo intervento, una copertura di cortile visibile dall’esterno, il parere risulta comunque illegittimo, poiché si limita a una formula generica e stereotipata, fondata su una valutazione astratta e non supportata da un’istruttoria adeguata sull’effettivo impatto dell’opera. In tal modo, la Soprintendenza non ha espresso alcun reale giudizio di compatibilità, né tantomeno di conformità, risultando l’atto viziato da difetto di istruttoria e di motivazione.

Alla luce di tali considerazioni, il ricorso principale è stato dichiarato in parte improcedibile e nel resto accolto, con i motivi aggiunti, e i provvedimenti di reiezione impugnati sono stati conseguentemente annullati.