Silenzio inadempimento sull’esecuzione dell’ordinanza di demolizione e salvezza dei diritti dei creditori non responsabili (TAR Sardegna n. 1011 del 09.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Configura silenzio inadempimento la mancata esecuzione, da parte del Comune, della propria ordinanza di demolizione di opere abusive, quando l’inerzia si protragga nonostante la diffida del proprietario confinante a dare seguito all’ordine repressivo; la circostanza che l’Amministrazione abbia irrogato la sanzione pecuniaria e avviato la procedura di acquisizione gratuita non vale a escludere l’interesse del vicino a ottenere una pronuncia che condanni l’Ente a provvedere sull’esecuzione della demolizione. L’ordine di demolizione è efficace nei confronti di tutti i proprietari dell’immobile abusivo, anche se l’atto non sia stato loro notificato, sicché l’Amministrazione è tenuta a coinvolgerli nel procedimento esecutivo. In applicazione dei principi di cui alla sentenza della Corte costituzionale n. 160 del 2024, il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore non responsabile dell’abuso, in data anteriore alla trascrizione dell’accertamento di inottemperanza, è fatto salvo e opponibile all’Amministrazione sul terreno e su quanto eventualmente residui dalla demolizione; la salvezza del diritto reale di garanzia viene meno solo in caso di conclusione della procedura di destinazione del bene a servizio pubblico, residuando gli ordinari rimedi.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile confinante con un fabbricato realizzato in difformità dal titolo edilizio e sottoposto a vincolo paesaggistico e idrogeologico, dopo l’ordinanza comunale di demolizione rimasta inoppugnata e l’inutile decorso del termine di novanta giorni, diffidava il Comune a dare esecuzione all’ordine repressivo. A fronte della perdurante inerzia dell’Amministrazione, proponeva ricorso ai sensi degli artt. 31 e 117 c.p.a. per ottenere la declaratoria dell’illegittimità del silenzio e la condanna del Comune a demolire, con nomina di un commissario ad acta.

Si costituivano il Comune, la società proprietaria della quasi totalità del fabbricato, in liquidazione giudiziale, e la proprietaria di una porzione, eccependo l’inammissibilità del ricorso per carenza d’interesse. Interveniva ad opponendum il creditore pignoratizio della società, evidenziando la pendenza di un distinto giudizio avverso la delibera comunale di acquisizione gratuita dell’immobile e invocando la salvezza del proprio diritto di ipoteca secondo i principi della sentenza della Corte costituzionale n. 160 del 2024.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge in via preliminare le eccezioni di inammissibilità. Quanto alla prima, la carenza d’interesse non sussiste poiché la pretesa della ricorrente non è volta a contestare l’attività repressiva già svolta, ma specificamente a ottenere la condanna del Comune a provvedere sulla diffida a dare esecuzione all’ordinanza di demolizione. Quanto alla seconda, la qualità di proprietaria del fondo confinante integra di per sé l’interesse a non subire il pregiudizio derivante dall’impedimento alla visuale panoramica e dal deprezzamento dell’immobile. Infine, non risulta che il Comune abbia espressamente provveduto sulla diffida.

Nel merito, il ricorso è accolto. La mancata esecuzione dell’ordinanza di demolizione è circostanza pacifica e la procedura di destinazione dell’immobile a servizio pubblico, avviata ma non conclusa, non vale a escludere l’obbligo di provvedere. Il Collegio rileva inoltre che l’ordinanza non era stata notificata alla proprietaria della singola unità immobiliare, la quale deve essere necessariamente coinvolta nel procedimento esecutivo.

Il Comune è pertanto tenuto a dare esecuzione all’ordinanza di demolizione nel termine di novanta giorni dalla notifica della sentenza, coinvolgendo tutti i proprietari. Resta fermo che, ai sensi dei principi della Corte costituzionale n. 160 del 2024 e dell’ordinanza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 10933 del 2025, deve essere fatto salvo il diritto di ipoteca del creditore non responsabile dell’abuso, opponibile all’Amministrazione quantomeno sul terreno e su quanto residui dalla demolizione.

La salvezza del diritto reale di garanzia è condizionata all’effettiva demolizione: ove il Comune, nel medesimo termine, concluda la procedura di destinazione a servizio pubblico, l’immobile non sarà demolito e il diritto di ipoteca si estinguerà secondo il chiarimento della Corte costituzionale, residuando al creditore gli ordinari rimedi. Le spese sono integralmente compensate per la peculiarità della vicenda.