L’edificazione in zona G richiede sempre la convenzione urbanistica anche per il lotto intercluso (TAR Sardegna n. 721 del 28.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nelle zone omogenee G, destinate a servizi pubblici e di interesse collettivo, l’edificazione è subordinata alla previa approvazione di un piano attuativo munito di convenzione urbanistica efficace, ai sensi dell’art. 15 delle NTA del PPR, senza che possa trovare applicazione l’istituto del lotto intercluso, il quale opera esclusivamente per le zone ordinariamente edificabili B o C ove l’urbanizzazione dell’intero comparto risulti completa e consolidata. La diversa classificazione urbanistica dell’area impone un controllo pianificatorio più penetrante, non consentendo l’edificazione diretta in assenza di una convenzione che definisca standard, dotazioni ed equilibrio tra volume edificabile e qualità urbana. Del pari, il contrasto tra la tipologia edilizia proposta e le previsioni grafiche del piano di lottizzazione, ove il progetto configuri gli estremi di una variante urbanistica sostanziale, non può essere superato invocando il carattere meramente indicativo delle tavole, dovendosi invece ritenere legittimo il diniego dell’amministrazione. L’eventuale sopravvenuta declaratoria di inedificabilità di una porzione del lotto per vincoli funzionali, come l’uso pubblico del suolo, determina comunque il venir meno dell’interesse alla coltivazione del ricorso.

Il Fatto

La società ricorrente, operante nel settore immobiliare, impugnava il provvedimento con cui il SUAP del Comune di Iglesias aveva respinto l’istanza di autorizzazione alla realizzazione di una media struttura di vendita su un lotto ricadente in zona omogenea G del PRG, destinata a servizi pubblici. Il diniego era fondato, in particolare, sull’assenza di una convenzione urbanistica efficace ai sensi dell’art. 15 delle NTA del PPR e sulla difformità del progetto rispetto alla Tavola 4 del Piano di lottizzazione “San Salvatore”, che prevedeva edifici da tre a cinque piani, laddove l’intervento proposto consisteva in un unico edificio a un solo livello.

La ricorrente deduceva, tra l’altro, che il lotto costituisse l’unico terreno inedificato di un’area integralmente urbanizzata, tale da integrare gli estremi del c.d. lotto intercluso, con conseguente edificabilità diretta senza necessità di piano attuativo o convenzione, e che la Tavola 4 avesse valore meramente indicativo, prevalendo le norme di attuazione che qualificavano come libere le tipologie edilizie. Avverso il diniego erano dedotti motivi di violazione di legge ed eccesso di potere, unitamente alla domanda di annullamento del silenzio-diniego formatosi sull’istanza di accesso agli atti, successivamente rinunciata in ragione delle difese della Regione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso, ritenendo infondate le censure, trattate congiuntamente in quanto strettamente connesse. In primo luogo, il Tribunale ha accertato che la convenzione urbanistica del 2000 riguardava esclusivamente la zona C del Piano di lottizzazione, mentre la zona G, destinata a servizi, risultava esterna al perimetro convenzionato e identificata come comparto autonomo, dotato di un unico lotto urbanistico con superficie complessiva di circa 4.682 m². Tale dato è stato ritenuto incompatibile con la tesi di parte ricorrente, secondo cui nella medesima zona sarebbero ricompresi anche l’ipermercato e la scuola, edifici di ben maggiore estensione e insistenti su mappali non coincidenti con quelli del comparto G.

Quanto all’istituto del lotto intercluso, il TAR ha chiarito che la deroga all’obbligo di piano attuativo opera soltanto per le zone ordinariamente edificabili B o C, laddove l’urbanizzazione dell’intero comparto risulti completa e consolidata, come confermato dalla giurisprudenza richiamata (C.d.S. n. 7364 del 2024; T.A.R. Sardegna, Sez. I, n. 787 del 2025). Per le zone G, il carattere pubblicistico e funzionale della destinazione esige invece un controllo pianificatorio più penetrante, non potendosi ammettere l’edificazione in assenza di una convenzione che definisca gli standard, le dotazioni e l’equilibrio tra volume edificabile e qualità urbana. Nel caso di specie, inoltre, le risultanze istruttorie hanno mostrato una presenza disomogenea di infrastrutture, una mancata compiuta edificazione dell’area circostante e l’assenza di prova che la zona G costituisse un comparto unitario integralmente urbanizzato.

Il Collegio ha infine rilevato, ad abundantiam, che la ricorrente non avrebbe comunque potuto eseguire l’intervento, essendo una vasta porzione del lotto divenuta inedificabile a seguito dell’accertamento, con la sentenza di questo TAR n. 314 del 2025, dell’esistenza di una servitù di uso pubblico di passaggio pedonale e veicolare insistente su un tratto della via ricompreso nel lotto medesimo. Tale circostanza, comportando l’esclusione della relativa superficie dal computo della volumetria realizzabile, determinava il venir meno dell’interesse al gravame, a prescindere dall’accertata infondatezza delle censure. Il ricorso è stato pertanto respinto, con integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.