La SCIA non legittima una nuova costruzione interrata e la bonifica non può sovrapporsi al progetto edilizio (TAR Lazio n. 13360 del 21.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La S.C.I.A. alternativa al permesso di costruire non è titolo idoneo a legittimare la realizzazione di una paratia perimetrale di pali in cemento armato, di notevole consistenza e carattere permanente, che si configuri come nuova costruzione interrata ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.1) e dell’art. 10, comma 1, lett. a) d.P.R. n. 380/2001, in assenza del rilascio del permesso di costruire. La presentazione di una S.C.I.A. per un intervento sottratto al suo ambito applicativo è improduttiva di effetti, non genera affidamento tutelabile e non consolida la posizione del segnalante, permanendo integro il potere-dovere di vigilanza dell’Amministrazione ex art. 27 d.P.R. n. 380/2001. Il progetto operativo di bonifica deve essere funzionalmente autonomo rispetto al progetto edilizio: gli interventi che presuppongano l’asportazione di terreni e la delocalizzazione di reperti archeologici sono illegittimi se adottati prima della definizione del quadro conoscitivo e dell’analisi di rischio sito-specifica richiesti dall’art. 242 D. Lgs. n. 152/2006.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile confinante con un’area di circa 1.300 mq, anche nella qualità di presidente di un comitato di residenti, sollecitava il Comune a esercitare i poteri di vigilanza su una S.C.I.A. presentata dalla società proprietaria dell’area per scavi e opere di contenimento. La società, che aveva in corso un procedimento per il rilascio di un permesso di costruire per un edificio residenziale, realizzava una paratia perimetrale di 120 pali e 120 micropali, sostenendo che fosse funzionale alla bonifica ambientale del sito e propedeutica agli scavi archeologici. I ricorrenti impugnavano le note comunali che ritenevano la S.C.I.A. titolo idoneo e, successivamente, gli atti del procedimento di bonifica che autorizzavano la temporanea delocalizzazione di reperti archeologici rinvenuti a sette metri di profondità, per consentire l’asportazione dei terreni contaminati sottostanti.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha riunito i ricorsi per connessione oggettiva e soggettiva, dichiarando improcedibile il ricorso avverso il silenzio per sopravvenuta carenza di interesse, in quanto il Comune aveva riscontrato l’istanza con una delle note impugnate con motivi aggiunti. Ha respinto le eccezioni di tardività e difetto di interesse, richiamando il principio del Consiglio di Stato secondo cui la richiesta di esercizio dei poteri di vigilanza ex art. 27 d.P.R. n. 380/2001 non è soggetta a decadenza e la S.C.I.A. in fattispecie di tal fatta in radice non produce effetti.

Nel merito, la Corte ha accertato che la paratia, realizzata su un lotto privo di edifici assentiti e destinata a integrarsi con le strutture del futuro fabbricato, non poteva essere qualificata come opera pertinenziale o ristrutturazione edilizia. Secondo il Collegio, la paratia costituisce una nuova costruzione interrata, soggetta a permesso di costruire, in quanto determina una trasformazione durevole e irreversibile dello stato dei luoghi. La sua realizzazione non è stata imposta né dalla normativa ambientale né dalle prescrizioni della Soprintendenza, ma risulta funzionalmente collegata al progetto edificatorio non ancora assentito.

Con riguardo al procedimento di bonifica, il TAR ha evidenziato che la società ha sovvertito la sequenza procedimentale prevista dall’art. 242 D. Lgs. n. 152/2006, eseguendo l’escavazione estensiva e la paratia prima della caratterizzazione e dell’analisi di rischio. La stessa autorità competente in materia ambientale aveva escluso che l’opera potesse essere qualificata come messa in sicurezza, ritenendola invece un mero sostegno dello scavo edilizio, e aveva censurato l’utilizzo della procedura semplificata ex art. 249 per un sito di estensione superiore a quella consentita.

L’incompletezza del quadro conoscitivo ha inficiato anche la scelta di delocalizzare i reperti archeologici, adottata prima della presentazione del piano di caratterizzazione e in assenza di un accertamento definitivo sulla necessità della loro rimozione. La stessa Soprintendenza aveva successivamente prospettato soluzioni conservative alternative. Il TAR ha quindi accolto i ricorsi, annullando gli atti impugnati con assorbimento delle ulteriori censure.