Accertamento catastale ed attività in concreto: rilievo solo complementare della destinazione funzionale (Cass. civ. Sez. 5 n. 3606 del 17.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua destinazione ordinaria, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto. Non rilevano, ai fini del classamento, né la qualità di soggetto pubblico o privato del proprietario né le eventuali funzioni latamente sociali svolte. Il fine di lucro va considerato in termini oggettivi, desumendone la sussistenza dalle caratteristiche strutturali dell’immobile; l’attività in concreto svolta costituisce un criterio meramente complementare, non alternativo né esclusivo, per l’attribuzione della categoria catastale e della rendita.

Il Fatto

A seguito di una ristrutturazione che aveva portato alla creazione di due nuove unità immobiliari, la società contribuente aveva presentato una dichiarazione di variazione catastale, proponendo il classamento in categoria B/5 con relative rendite. L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la dichiarazione, attribuendo alle unità la categoria A/10 e maggiori rendite, ritenendo che gli immobili fossero destinati all’esercizio di un’attività commerciale.

La società aveva impugnato gli avvisi di accertamento, ottenendo ragione sia in primo grado sia in appello. La Commissione tributaria regionale del Piemonte aveva confermato l’esito di prime cure, escludendo la natura commerciale dell’attività, ritenuta sostitutiva di quella pubblica per lo svolgimento di formazione professionale accreditata e finanziata dalla Regione. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione, denunciando la violazione della normativa catastale e dell’art. 2082 cod. civ.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ritenendo il motivo fondato. I giudici di legittimità hanno innanzitutto richiamato il consolidato orientamento per cui il provvedimento di attribuzione della rendita catastale ha natura reale, inerendo al bene e non al suo proprietario. L’idoneità dell’immobile a produrre ricchezza va valutata in base alla sua destinazione funzionale e produttiva, accertata con riguardo alle potenzialità di utilizzo oggettive e non all’uso concreto.

La Corte ha precisato che il fine di lucro, pur considerato nel quadro generale delle categorie, deve essere preso in considerazione sempre in termini oggettivi, desumendone la sussistenza dalle caratteristiche strutturali dell’immobile. L’attività in concreto svolta nella unità immobiliare può costituire solo un criterio complementare, non alternativo o esclusivo, ai fini del classamento. Non assumono pertanto rilievo né la qualità di soggetto pubblico o privato del proprietario né le eventuali funzioni latamente sociali da quest’ultimo svolte.

Nel caso di specie, la sentenza impugnata aveva risolto la controversia senza alcuna considerazione delle connotazioni tipologiche e funzionali delle unità immobiliari, basando il decisum esclusivamente sull’attività in concreto svolta e sulla sua connotazione soggettiva, in tesi senza fine di lucro. Tale approccio è stato giudicato erroneo, in quanto la valutazione del giudice di merito avrebbe dovuto prioritariamente incentrarsi sulle caratteristiche oggettive dell’immobile e sulla sua attitudine alla produzione di reddito.

La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, affinché proceda al riesame della controversia attenendosi al principio di diritto enunciato. Il giudice del rinvio dovrà valutare il classamento delle unità immobiliari sulla base delle loro potenzialità di utilizzo e delle caratteristiche strutturali, potendo fare ricorso all’attività concretamente svolta solo come elemento complementare di conferma.