Irretrattabilità dell’affrancamento dei terreni e irripetibilità dell’imposta sostitutiva (Cass. civ. Sez. 5 n. 14771 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’opzione per la rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e agricoli, ex art. 7 della legge n. 448/2001, perfezionata con il versamento dell’imposta sostitutiva, costituisce una scelta volontaria e irrevocabile del contribuente. Il pagamento determina l’irreversibile perfezionamento dell’obbligazione tributaria, con la conseguenza che l’imposta non è ripetibile, né in caso di mancata cessione del bene, né qualora il terreno perda successivamente la destinazione edificatoria per effetto di nuove previsioni urbanistiche. La domanda di rimborso è pertanto da escludere, non configurandosi un’ipotesi di duplicazione o di inesistenza dell’obbligazione, e il versamento non è qualificabile come errore suscettibile di correzione ai sensi dell’art. 1428 c.c. La perdita di valore del bene per scelte discrezionali dell’amministrazione comunale è irrilevante nel rapporto tributario, potendo semmai rilevare esclusivamente nei confronti dell’ente che ha adottato l’atto.

Il Fatto

I contribuenti, proprietari di lotti di terreno in un comparto edificatorio, avevano versato l’imposta sostitutiva di affrancamento ex art. 7 della legge n. 448/2001, in seguito alla qualificazione dell’area come edificabile da parte del Comune. Successivamente, l’amministrazione locale aveva ridefinito la destinazione urbanistica dell’area, attribuendo nuovamente ai terreni la natura agricola.

I contribuenti presentavano istanza di rimborso dell’imposta versata, sostenendo che la delibera comunale di ritorno alla destinazione agricola rappresentasse il presupposto per la restituzione, ai sensi dell’art. 21 del d.lgs. n. 546/1992. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva le istanze, ma la Commissione Tributaria Regionale, in riforma, le dichiarava tardive, applicando il termine di quarantotto mesi di cui all’art. 38 del d.P.R. n. 602/1973.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel rigettare il ricorso, esamina il primo motivo, relativo alla violazione dell’art. 21 del d.lgs. n. 546/1992, assorbendo la questione dell’azione di indebito arricchimento. I giudici di legittimità chiariscono che la disciplina del rimborso di cui all’art. 38 del d.P.R. n. 602 del 1973 concerne i versamenti non dovuti ab origine, mentre l’ipotesi residuale di cui all’art. 21, comma 2, del d.lgs. n. 546/1992 si applica quando il diritto alla restituzione sorge in un momento successivo al pagamento. Tale distinzione è però superata dal rilievo che, nella fattispecie, il diritto al rimborso non sussiste affatto.

Richiamando il principio espresso dalle Sezioni Unite n. 2321 del 2020, la Corte afferma che l’imposta sostitutiva è un’imposta volontaria, che trova la sua causa nella scelta del contribuente di accedere all’opzione di rideterminare il valore del bene, nella prospettiva di un futuro risparmio fiscale. Il pagamento dell’imposta, effettuato sulla base di una perizia giurata di stima, determina il perfezionamento dell’obbligazione e il valore rivalutato rimane valido indipendentemente dalle variazioni urbanistiche successive, essendo l’imposta per definizione irrevocabile e non correlata al mantenimento della destinazione urbanistica.

La circostanza che i terreni abbiano perso la vocazione edificatoria dopo oltre dieci anni è quindi irrilevante, poiché il contribuente ha liberamente scelto di avvalersi del regime speciale, corrispondendo spontaneamente l’imposta e optando per la conservazione della proprietà invece della cessione. La Corte esclude altresì che possa configurarsi un errore essenziale e riconoscibile che giustifichi la ripetizione, ribadendo che l’opzione fiscale è una manifestazione di volontà irretrattabile, salvo i casi di errore obiettivamente riconoscibile ai sensi dell’art. 1428 c.c.

Quanto al secondo motivo, relativo alla violazione dei principi di buona fede e affidamento, la Corte lo ritiene infondato, osservando che le doglianze concernono atti amministrativi adottati dal Comune, nei cui confronti l’eventuale contestazione avrebbe dovuto essere proposta. Il terzo motivo, riguardante la violazione dell’art. 1 del Primo Protocollo Addizionale della CEDU e dei trattati internazionali sugli investimenti, è giudicato inconferente, in quanto i Bilateral Investment Treaties mirano a proteggere gli investimenti esteri tra Stati e non a garantire la ripetizione di imposte versate correttamente secondo la normativa nazionale.